個人事業主の中には、自宅を事務所として兼用している人も少なくないのではないでしょうか。自宅ではあるものの、事務所としても使っているのであれば「家賃も経費にしたい」と考える方もいるでしょう。自宅を事務所として使っている場合に自宅の家賃を経費とする方法やその際の注意点を紹介していきます。
個人事業主は自宅の家賃を経費にできるのか？
個人事業主が自宅を事務所として使用している場合、自宅の家賃や水道光熱費などをどこまで事業の経費にできるのでしょうか。基本的に、家賃を経費で計上する際には以下の2点を軸に、事業の経費とそうでない経費を明確に分けて考えます。
1. 事業を行うために使う費用は全部経費にできる
2. プライベートの生活費は経費にできない
確定申告の際、決算書や収支内訳書などの添付書類には、青色と白色どちらとも経費欄に「地代家賃」という項目が設けられています。このように地代や家賃は、事業において生じた業務上の費用として「必要経費」として計上することが可能です。
ただし、家賃や水道光熱費のうち経費として計上できる額は、以下の2つのケースごとに異なります。
1. 自宅と事務所が別の場合
2. 自宅兼事務所の場合
それぞれの場合、経費をどのように算出するのかお伝えしていきます。
自宅と事務所が別の場合
自宅とは別に店舗や事務所などを借りている場合、原則、賃貸契約に基づく家賃については全額が必要経費として計上できます。
ただし、「誰と賃貸契約を結んでいるのか」によっては必要経費として計上できないケースもあるので注意が必要です。例えば、事業に使用する事務所を、親や配偶者など親族から土地や建物を借りて活用しているようなケースもあるでしょう。賃貸契約を結んでいる相手が親族の場合、「生計を一にする親族であるか否か」、つまり、1つの家計でやりくりをしている親族であるかどうかが、家賃を経費計上するうえで重要なポイントになります。
生計が同一の親族に対して地代家賃を支払ったとしても、その費用は必要経費にはならず、支払いを受けている側としても、その費用は所得としてみなされません。ただし、生計を一にする親族が外部に賃借料などを支払っている物件に対して、地代家賃を支払っている場合には、その費用は必要経費として計上することができます。
一方、生計が同一ではない親族に対して支払った地代家賃については、必要経費として計上できます。このとき、支払いを受けた親族にとって地代家賃は所得となります。
自宅兼事務所の場合
自宅と兼用する店舗や事務所などを借りている場合、必要経費とできるのは、その賃貸契約に基づく家賃のうち、事業に供している部分のみとなります。
個人事業主が確定申告をする際、1つの支出について「家事上」と「業務上」の両方に関係する「家事関連費」という項目があります。自宅兼事務所と物件を使用している場合には、家賃や水道光熱費はこの家事関連費の1つとなります。
家事関連費である家賃や水道光熱費は、その100%を経費にできるわけではなく、事業用とプライベート用での使用分を分けて経費にする額を決めます。どれほどの割合を経費として計上できるかは、取り引きの記録などに基づき、明らかに業務を行ううえで直接必要であったことを区分できる場合において、その区分された金額のみを経費とできるのです。この区分を求めることを「家事按分（かじあんぶん）」といいます。
家事按分した結果必要経費として計上できる割合は、「青色申告」と「白色申告」で異なります。青色申告の場合、業務遂行上、必要であると合理的に認められた割合分はすべての経費として計上することができます。一方、白色申告の場合、家事按分した結果、経費として計上できるのは家事に関連する費用のうち50%を超えて事業で使って、そのことを明確に区分できる場合に限られます。ただし、家事に関連する費用のうち50%以下であっても、必要である部分を明らかに区分することができる場合には、その金額を必要経費に算入できます。
なお、賃貸契約を配偶者や親族と締結している場合は、賃貸でも持ち家でも経費として計上することはできないので注意しましょう。
個人事業主の賃貸物件における家賃の按分計算の仕方
国税庁では、青色申告者の事業用とプライベート用の両方にかかる費用を家事関連費と呼び、そのうち事業に使った費用については経費計上することを認めています。前章で説明したように、個人事業主が、家事関連費を事業用と家事用（プライベート用）の費用を分けることを家事按分といいます。
家事按分では、総経費のうち、家事用（プライベート用）と事業用の使用割合に応じて家事（プライベート用）の割合が総経費の何％か算出します。自宅が賃貸の場合、家賃の家事按分は使用している部屋の広さや使用時間数で按分します。
家事按分は以下の計算式を元に算出します。
【必要経費 ＝ 月額家賃など × 按分する割合】
例えば、2LDKで50㎡の自宅のうち1部屋（10㎡）を事業に使用している場合、部屋の広さで厳密に分ければ家事按分はプライベート用が4/5になります。しかし仕事部屋と共有スペースも使いますから、現実的には仕事のスペースを、2/5や1/2と見なすこともあります。家賃が10万円で家事按分が50%の場合は、プライベート用が5万円で事業用も5万円です。
また、所得税法施行令第96条第1項では、次の経費を必要経費とすることを認めています。
「家事上の経費に関連する経費の主たる部分が不動産所得、事業所得、山林所得又は雑所得を生ずべき業務の遂行上必要であり、かつ、その必要である部分を明らかに区分することができる場合における当該部分に相当する経費」
「所得税法施行令第96条第1項 家事関連費」（e-GOV法令検索）
家事関連費は、原則的に明らかに事業用に使用していると区分することができる場合に認められます。そのため、面積割合などは第三者に説明できるよう明確にしておきましょう。
個人事業主の持ち家における家賃の按分計算の仕方
持ち家の場合は、持ち主である自分に対して個人事業主である自分が家賃を払うことはできません。また、住宅ローンの返済額も経費にはなりません。
持ち家の場合に、必要経費に計上できるのは、「減価償却費」「固定資産税」「管理費」「火災保険料」「地震保険料」および「住宅ローンの金利分」だけです。これらの費用について、経費として計上できる場合は使用割合に分けて家事按分します。
持ち家の減価償却費については、個人事業主でなければ意識することはないかもしれません。
仮にマンションの建物部分が1,000万円とすると、減価償却費は20万円以上になります。固定資産税・管理費・住宅ローンの金利と合わせると、持ち家の場合でも年間100万円位の経費になることもあります。配偶者や親族と共有の場合は、持ち分に合わせて、これらの経費を計上します。例えば、持ち分が50%で家事按分が50％の場合は、各費用の25％を経費にできます。
個人事業主の駐車場代なども家賃の一部として経費で計上できる？
個人事業主は、家賃以外にも事業用の車両にかかる「駐車場代」「水道光熱費」「通信費」なども同じように経費として計上できます。勘定科目は事業の状況により異なることがありますが、「車両費」「駐車場代」「賃借料」などが主なものとして考えられます。
また、それ以外にレンタルスペースやレンタルオフィスなどの費用についても事業に必要な部分は必要経費として計上できます。レンタルスペースやレンタルオフィスは長期的な契約のうえ利用することになるでしょう。このような長期にわたる契約については、後になって根拠資料を探すのは大変です。そのため、契約後、最初に起票する際に契約書のコピーや按分の根拠を明示しておくことをおすすめします。
家事按分する費用は、毎月経費として計上しても、決算時に1年分まとめて計上しても問題ありません。
事業用費用の口座から使用料を引き落とす場合には、一度、事業の経費として全額を計上し、支払時または確定申告時にまとめて家事按分しましょう。こうすることでプライベート使用分の金額が経費からマイナスされ、同額が「事業主貸」として計上できます。
個人事業主が家賃を経費にするときの注意点は？
地代や家賃を個人事業主が経費計上するとき、何か注意するべきことはあるのでしょうか。控除ができなくなる、経費にしようと思っていたのに実は経費計上できなかったなど、後に後悔してしまうことのないよう事前に確認しておきましょう。
個人事業主が家賃を経費にするときの注意点を4つお伝えしていきます。
注意点1. 敷金は経費にできない
個人事業主が家賃を経費で計上する際に注意したい1つ目のポイントは、「敷金は経費にできない」という点です。
不動産の賃貸契約を結ぶ際、一般的には「敷金」や「礼金」を支払います。敷金とは、債務を担保するために貸し主に対して支払うお金のことです。家賃が未払いになってしまった際の担保としての役割に加えて、賃貸契約が終了して退去するとき、入居中に発生した建物の原状回復のために使われます。このとき、残金があった場合には退去時に返金されます。「敷金」ではなく「保証金」と呼ばれることもあります。
後で返金される可能性の高い敷金や保証金などを支払った場合、この費用は必要経費として計上することはできません。一方、入居時に支払う「礼金」については返金される費用ではないため経費として計上できます。
注意点2. 賃貸借契約書の保管が必要
個人事業主が家賃を経費で計上する際に注意したい2つ目のポイントは、「賃貸借契約書の保管が必要」な点です。
賃貸借契約書とは賃貸契約を締結する際の契約書です。紛失してしまうと、契約条件が不明となってしまい、更新時やトラブル発生時はもちろん、退去時も困ることになります。紛失してしまい、どうしても見つからない場合には、貸し主側の賃貸借契約書をコピーさせてもらうなどの対応が必要となります。
このように、賃貸契約書は重要な書類です。賃貸期間中はもちろん、少なくとも退去するまでは必ず保管するようにしましょう。経費として計上する場合には、会計の根拠資料として保管や提出が必要になるので、重要な部分はコピーを取っておくようにしましょう。
注意点3. 社宅の賃貸契約は会社が行う
個人事業主が家賃を経費で計上する際に注意したい3つ目のポイントは、「社宅の賃貸契約は個人事業主の名義で行う」必要がある点です。
個人事業主の中には、事業拡大のため従業員を雇い、従業員向けに社宅を準備したいというケースもあるでしょう。個人事業主が社宅の賃貸契約を結ぶ必要があり、社宅を従業員に貸し出す場合は「貸し主」の立場となります。
個人事業主が賃貸契約を結んだ物件を社宅として使用する場合には、転貸借（てんたいしゃく）という状態になります。転貸借とは、賃借人が建物の所有者との賃貸借契約関係を結んだうえ、さらに賃借人の賃借権の範囲内で転借人との間で新たな賃貸借契約を結ぶことをいいます。
社宅の賃貸（転貸借）についての契約は、直接の貸し主である個人事業主が行い、その費用は経費として計上できます。
ただし、無償で個人事業主が従業員と転貸借する場合、従業員の方が給与として課税されてしまいます。無償で転貸借するのではなく、一定金額を従業員から徴収するように注意が必要です。
「No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき」（国税庁）
注意点4. 住宅ローン控除が適用できなくなる場合がある
個人事業主が家賃を経費で計上する際に注意したい4つ目のポイントは、「住宅ローン控除が適用できなくなる場合がある」点です。
国税庁による住宅ローン控除の要件は、以下の通りです。
「取得した住宅の床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。この場合の床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断する」
本来、住宅ローン控除とは居住するための住宅に対する優遇措置です。そのため、事業でも住宅を利用する場合には1/2を超えない範囲で利用しなければ住宅ローン控除の適用外となってしまいます。さらに注意しないといけない点は、事業利用割合を1/2以下に抑えた場合でも、住宅ローン控除が全額受けられるわけではありません。なぜなら、住宅ローン控除の対象は、事業利用分を除いた居住部分に対応する部分のみだからです。節税対策として控除を用いたいのであれば、住宅ローン控除と経費計上のどちらが自分にとって不利益がないか十分に検討したうえで、どのようにプライベート用と事業用を振り分けるかを決定する必要があります。
「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」（国税庁）
まとめ
個人事業主で青色申告をしていると、一定の要件を満たしている場合には最大65万円控除の他に家賃や光熱費、車の経費などを事業用経費とできます。ただし、家賃を経費に計上したいときにはいくつかの注意点があることを理解しておく必要があります。
また、家賃を経費計上するためには白色申告での確定申告もしくは、青色申告での確定申告が必要です。青色申告する場合は、きちんと帳簿をつけなくてはいけないなどの手間もあります。しかし、正しく経費計上して採算の取れる経営を行うことは事業を継続していくうえで重要なことです。
中には経費計上できないケースもあります。自分はどのルールに則って経費として家賃を落としていくのか、事前に確認しておくようにしましょう。
齋藤雄史さん
税理士／公認会計士
宮城県仙台市出身。高校卒業後、進学資金を貯めるため、新聞販売店に勤務。その後、地元の簿記専門学校に進学、東日本大震災同年の2011年公認会計士試験合格。合格後、新日本有限責任監査法人福島事務所勤務。
法律の世界に魅せられロースクールに進学し、同時期に板橋区にて会計事務所を開業。ITやクラウド対応を武器に顧客開拓に成功し、20代〜30代をはじめとする多くの起業家から厚い信頼を得ている。
＜文／ちはる＞
