脱サラをして不動産経営を考える方も多いと思います。
不動産経営はインカムゲイン、つまり収益物件の賃貸収入により、毎月継続して利益が得られるビジネスモデルです。
また、キャピタルゲイン、つまり不動産の出口戦略（売却）によって、不動産価格が値上がったところで売却すると利益をもたらします。
不動産経営の醍醐味は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られることでしょう。
もし不動産経営を始めるのであれば、脱サラ前に物件を取得する方が、メリットがあります。本記事で、不動産経営をするときの注意点を見ていきましょう。
不動産経営を始めたときに気を付けること
物件収益力が魅力的な一方、税金の種類が多いのも不動産経営になります。ここでは、不動産経営を始めるときに気を付けるべきことをご紹介します。
所得税が前年度計算になる
所得税は前年1月～12月の全ての所得を算出して申告が必要です。所得の合計額から控除額を引いて算出された金額が所得税の金額になります。
前職が会社員なら年末調整で、それ以外の人は確定申告で所得税を確定するための計算を行います。
所得税を計算する際、以下のものは控除されます。
1．基礎控除
所得税納税者全員に一律で適用します。控除額は38万円です。
2．社会保険料控除
所得税納税者が、自分や生計が同じ配偶者、家族のために支払った社会保険料が控除されます。支払った保険料と同じ金額を控除することが可能です。
3．医療費控除
所得税納税者が、自分や家族のために年間10万円以上の医療費を支払ったときに受けられる控除です。
4．配偶者控除
配偶者のいる所得税納税者の負担を軽減するために設けられた控除です。控除金額は38万円。※この控除を受けるにはいくつかの条件があります。
5．扶養控除
扶養親族を持つ所得税納税者のための控除です。控除金額は扶養親族の年齢などによって も異なりますが、最高63万円が控除されます。
6．障害者控除
納税者自身や、家族が所得税法上の障害者に該当する場合に受けられる控除です。控除額 は、1人につき27万円となります。条件によりますが最高万円が控除されます。
7．青色申告特別控除
青色申告者にのみ適用される所得控除です。控除額は最高65万円となり、帳簿の仕方や提出方法によって控除額が変わります。
管理費など、隠れたコストがかかる
不動産は入居者がいてもいなくても維持管理費がかかります。代表として挙げられるのが、土地と建物にかかる固定資産税と都市計画税になります。
●固定資産税の計算
税額＝課税標準額×標準税率1.4％
●都市計画税の計算
税額＝土地または家屋の評価額×税率は最高0.3％
※税率は市町村の条例によります
住宅の建つ土地や居住用の建物には軽減措置があるものの、毎年、数万円から十数万円の税金がかかってきます。しかも、この固定資産税・都市計画税は、郊外や地方ほど高くなる傾向にあります。
そのほかに挙げられる管理費用には、以下のようなものが挙げられます。ただし、必要経費の額は、築年数や不動産の規模などにより異なります。
1. 委託管理費
2. 入居者募集費用
3. 修繕費
4. 修繕積立金
5. 電気、水道代
6. 火災保険料
諸費用を抑える3つのポイント
不動産を管理していくにあたり、諸費用を抑えたいのであれば、以下の3つのポイントを押さえておくことが重要です。
1．借入先の複数比較
2．保証内容の検討
3．手数料の節約
それぞれ解説していきます。
1．借入先の複数比較
高額となる保証料は、借入先を複数社、比較してなるべくコストを抑えます。このとき、保証料だけでなく金利にも注目して比較しましょう。
2．保証内容の検討
団体信用生命保険の保障内容が過剰になっていないか、不足していないかを確認するようにしましょう。
3．手数料の節約
保証会社を利用しない住宅ローンを組む場合、ローン保証料は不要となります。
不動産の登記費用とは
土地や建物を建築、購入、贈与などにより取得したときは、所有権の登記を行います。登記を行う際には、登録免許税がかかります。登録免許税は以下の通りです。税率は、土地、建物の別および不動産の取得方法により異なります。
登録免許税＝課税標準（不動産の価額）×税率
また、登記費用だけでなく、不動産取得税もかかります。不動産取得税は、土地や建物を取得したときに登記の有無に関わらず課税されますが、相続により取得した場合には課税されません。
不動産取得税＝不動産の評価額×税率（4％）
登記の手続きは、自分で行う方法と司法書士へ依頼するかどちらかですが、どちらの場合でも登録免許税などの費用はかかります。
登記費用を抑えるには
司法書士へ登記の依頼をすると依頼料がかかり、自分で行うと記入ミスをしてしまうなど、時間がかかってしまいます。そのため、登記費用はある程度、割り切った方がいいでしょう。
登記にかかる費用を抑えるには、依頼する司法書士事務所を吟味したり、軽減税率を適用したりするなどの対策が考えられます。
不動産にかかる相続税とは
不動産を相続したときにかかる税金は登録免許税と相続税です。土地の相続税評価は通常、路線価方式を使用し、建物は固定資産税の評価額を基に計算します。
賃貸住宅の場合、更地に比べ土地の評価額が下がります。
土地と建物の評価額は次の通りです。
・賃貸用宅地（アパート等の賃貸建物の敷地）の評価額
＝自用地としての価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
自用地としての価格は路線価方式または倍率方式により求めた宅地評価額です。借地権割合および借家権割合は地域により異なるので、国税庁のホームページを確認してください。
・貸家（アパート等の賃貸建物）の評価額
＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
さらに、貸し付け事業用の宅地として「小規模宅地等の特例」により、200㎡を限度に土地の評価額を50％まで減額できます。
ただし、空室がある場合、小規模宅地の特例が適用されない場合がありますので、注意が必要です。
「アパートやその敷地の相続税評価について教えて下さい。」（全日本不動産協会）
「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（国税庁）
不動産を取得したときに行うこと
物件の売買に関わる費用は以下になります。
・物件代金
・印紙代（売買契約）
・移転等登記費用
・仲介手数料
・固定資産税等清算金
・管理費、積立金清算金
・火災保険料
住宅ローンを組むためにかかる費用は以下となります。
・銀行事務手数料
・団体生命保険料
・印紙代（融資契約）
・ローン事務代行料
・適合証明発行書
・移転等登記費用 など
ローンを組んで物件を取得する際は、金銭消費貸借契約後、物件引き渡し前には火災保険と地震保険を契約します。
火災保険と地震保険は一見どこの会社も同じ内容に見えますが、保証範囲が広範囲の保険や限定されている保険もありますので、できることならば融資銀行ではなく、保険を得意とするファイナンシャル・プランナーへ相談して、自身の物件の状況を加味して保障を選ぶことが大切です。
不動産経営での収入シュミレーション
不動産経営での一番のメリットは、入居者が暮らし続けてくれることで安定した家賃収入が得られるという点です。しかし、安定した家賃収入が得られる反面、月々のローン返済額が高額だったり、経費を使いすぎたりすると、家賃収入が多くても手元に残る金額は少なくなってしまいます。
下記が実際に不動産経営をした場合の収入シミュレーションです。
［手取り金額（キャッシュフロー）］ ＝家賃収入額 ― ローン返済額 ― 税金 ― 各種経費合計額（所得税と住民税）
そのほかにも設備の故障や空室期間が続くと、常に黒字になるとは限りません。そのため、収支計画をしっかりと行う必要があります。
不動産を売却したときにも税金がかかる？
不動産売却時には仲介手数料と各種税金がかかります。
仲介手数料は、媒介契約を締結する際に分かりますが、税金については不動産の種類や面積などの条件によって税額が変わるので、税額は売却する前に把握しておきましょう。
不動産を売却し利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税されます。譲渡所得は事業所得や給与所得などとは分離して計算されます。
譲渡所得 ＝ 不動産の売却金額 －（取得費 ＋ 売却費用） ― 特別控除額
不動産を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、それ以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が異なります。
「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」（国税庁）
脱サラ後の不動産経営で失敗しないためのポイント
脱サラ後の不動産経営が、失敗しないようにするためにも、ありがちな失敗から成功に導くポイントを3つ紹介します。
1．会社員時代の給料と同じくらい稼げるようになってから脱サラする
会社員として働くと、社会保険料を勤めている会社で多く負担してもらえています。脱サラ後は全額自分で負担しなければならず、会社員時代の給料と同じくらい稼げたからといって所得が上がるわけではありません。
まずは副業として始めてみて、軌道に乗ってから脱サラするのもよいでしょう。
2．融資の審査に通過しやすいよう会社員のうちから開始する
会社員は毎月安定的に収入が入ってくるため、金融機関は万が一不動産投資が上手くいかなくなった場合でも、給料で補填できると考えて融資をしています。不動産投資で、しっかり収入が確保できるようになるまでは、脱サラをせずに副業で不動産投資を続けることをおすすめします。
3．新築ワンルームマンション投資で脱サラする
新築ワンルームマンションは、購入者の所有物となるため、手に入れた時点で中古物件となります。そのため、転売しようとすると2割程度価値が下がるともいわれており、他の間取りよりも割高な物件となります。新築マンションだから価値があると思って物件に飛びついてしまわないように注意しましょう。
不動産経営をする3つのメリット
最後に不動産経営をしてみたい方のために、メリットとデメリットをお伝えしていきます。
家賃収入による長期的な収入が得られるのには、以下のような3つのメリットがあります。
1. 生命保険代わりになる
2. 資産を残せる
3. 管理の仕組みが確立している
それぞれ詳しく解説していきます。
1．生命保険代わりになる
アパート経営を始めるために住宅ローンを組んだ場合、団体信用生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険は加入することで、生命保険代わりの役割を果たします。保険に加入すると、契約者が重度の障害等を抱えた場合や、死亡した場合に残っているローンの返済が免除されます。
2．資産を残せる
経費の多くを占めるローン返済が終わってしまえば、収入を多く生み出せるようになります。土地は月日が経っても建物ほど価値が落ちることがないため、老後の年金代わりとして売却をし、資金を得ることも可能です。
3．管理の仕組みが確立している
不動産の管理方法には、“サブリース”と“管理委託”の2種類があります。
サブリース：オーナーがサブリース会社に建物を一棟丸ごと賃貸し、サブリース会社が入居者と転貸借契約を締結する管理方式
管理委託：オーナーが管理会社に管理を委託し、入居者とオーナーが直接賃貸借契約を締結する管理方式
いずれかの管理方法を選び、委託することで楽に不動産の経営・管理をすることができます。パートナーとなる企業をしっかり選べれば、特別な知識や経験がなくてもチャレンジしやすいでしょう。
不動産経営をする3つのデメリット
不動産経営をするのには、いくつかデメリットもあります。始めた後で「こんなデメリットがあるなんて知らなかった」と後悔しないよう、事前に把握しておくようにしましょう。
1. 空室のリスク
2. 老朽化
3. 被災リスク
それぞれのデメリットについて、解説します。
1．空室のリスク
経営をする上で一番のデメリットは、空室のリスクです。貸し出すことで賃料という収入を得るので、空室が多く長引くほど収入は減少してしまいます。
なるべく空室を回避するには、デザインや立地、間取り、管理、防犯、貸し方、賃料など、さまざまな方法で近隣の物件と差別化を図る必要があります。
2．老朽化
建物の経年劣化による老朽化は、避けては通れません。老朽化した建物をそのままにしておくと、新規の入居者がなかなか決まらなかったり、家賃設定を下げないといけない状況になったりします。
3．被災リスク
火災や地震などで、建物が倒壊・消失してしまうというリスクがあります。防火性・耐震性の高い構造の物件を選ぶことや、傷害保険への加入が大切です。
まとめ
不動産経営を成功させるためには、収益を出せる物件選びももちろんですが、必要経費や税金などを考慮することも大切です。
家賃などの収入、金融機関への返済、税金や維持管理費の支払いなど、事前にシミュレーションをしてみましょう。
また、会社員を辞める前に今の年収を不動産収入で超えることができてから会社を辞めた方がよいでしょう。
村上 年範さん／クレディ・テック株式会社 代表取締役
金融商品や不動産を活用した経営コンサルティングを得意とし、前職のプルデンシャル生命保険株式会社在籍時より担当したクライアント数は年間200社にのぼる。2013年クレディテック株式会社設立。金融と不動産を軸とし、税務・法務の観点から知識提供を行う、資産形成および財務のコンサルティングサービスを展開。海外不動産についても強いコネクションと発信力を持ち、これまでの取扱高は150MM以上。現在、「幻冬舎GOLD ONLINE」にて、幅広い資産形成ノウハウを連載中。
【村上年範 運営】金融・不動産にまつわるYoutubeチャンネル
＜文／ちはる＞
