家を借りるときには、さまざまな審査があります。
審査はオーナーから見て入居者が“入居期間中、きちんと家賃を払えるかどうか”が重要になります。その判断材料として“勤めているところにはどのくらい勤務しているか”などが挙げられますが、まずは“家賃を支払う能力があるか”の確認をしなければなりません。
会社員の場合には、勤務先や収入額といった面を見ます。会社員は勤務先から給与が支払われるので、入居審査は比較的楽な場合が多いものです。
しかし、個人事業主や会社のオーナーの場合には収入面の不安定さがあるため、入居審査が通らない場合があります。
では、個人事業主の場合、どうしたら入居審査をスムーズに進めることができるのでしょうか。
ここでは、個人事業主の方のために入居審査のポイントをいくつかお伝えします。
賃貸における入居審査の項目
一般的な入居審査では下記の書類の提出を求められます。それぞれの項目を事前に確認して準備しておき、入居審査へスムーズに進めるようにしましょう。
1．本人確認の書類
運転免許証・健康保険証・パスポート・マイナンバーカードなどが必要です。本人確認の際に、健康保険証を提示する場合は、現住所がわかるものも求められることがあります。例えば、現住所が記載されている電気料金の払込用紙（請求書）などです。
2．収入がわかる資料
源泉徴収票や所得証明書など、会社員の場合にはこれらの書面が必要になることがあります。源泉徴収票は勤務先の給与担当者に申し出れば取得できます。所得証明書は、住所地の市町村役場の担当課を訪ねて、指定の窓口で申請手続きをすれば取得できます。
個人事業主の場合には、納税証明書その1・その2に加えて、確定申告書の写しなども必要になることがあります。納税証明書は「e-Tax」のようなサービスを使えば、誰でも簡単に取得できます。確定申告票の写しは、税務署の窓口か郵送で開示請求すると発行できます。
3．現在の住民票や印鑑証明書の提出
現住所地の住民票や印鑑証明書も提示する必要があります。住民票や印鑑証明書は住所地の市町村役場で発行できます。ただし、印鑑証明書の発行には、印鑑登録をしたら発行されるカードタイプの「印鑑登録票」が必要です。名称が似ているので間違わないように気をつけましょう。
4．保証会社による審査
最近では、保証人を立てない代わりに家賃保証会社を利用するケースも多く、その場合には家賃保証会社からの審査があります。
賃貸物件を借りて家賃を滞納したことなどがあると、保証会社の審査が通らない場合があるので注意が必要です。
5．緊急連絡先の通知
万が一、入居者に何かあった場合、連絡先として親族の住所や氏名を求められ、その連絡先が正しいか不動産業者や管理会社から親族に確認の連絡がいくことがあります。
緊急連絡先の確認が取れない場合には、審査が通らないこともあります。
身内に自分の居場所を知らせたくないという事情がある場合には苦慮するので、どなたかが引き受けてくれるように事前に相談しておくと良いでしょう。
特に、個人事業主になって間もない場合は、収入面で審査が通らないケースがあります。少なくとも1年以上の事業実績がないと難しいため、注意が必要です。
保証人（緊急連絡先）の確認と保証会社
前述したように、入居審査の一環で、入居者の保証人として親族などの第三者を立てる場合があります。
近年では、保証人の代わりに家賃保証会社を利用する場合が多く、保証料を入居者が払うことで家賃保証会社の保証が付きます。万が一、入居者が家賃滞納をした場合などに、家賃を入居者に代わって保証会社がオーナーに支払うものになります。オーナーにとっては、家賃回収の労力は必要なく、利便性の高いシステムです。
昔は保証人に未払い家賃の請求をするということも多く見かけましたが、当の保証人は知らぬ存ぜぬで回収ができない場合もあったため、このようなシステムに変わってきています。
創業間もない場合は賃貸物件の審査に通りづらい
個人事業主でも、創業から間もないと物件が借りにくい場合があります。創業直後は収入が不安定なケースが多いので、家賃をしっかり支払えるかどうかを入居審査で確認されます。
従って、収入が毎月ある旨を証明できるものや取引先の数、取引内容、あるいは賃料の６ヵ月分以上の預貯金があるなどの条件を求められることもあります。
そう考えると、会社を辞めて独立する予定の方は、会社員時代に物件を借りてから、個人事業主として創業するということも視野に入れておくべきでしょう。
個人事業主が物件を借りるときに気をつけたいこと5つ
個人事業主が物件を借りる際に気をつけたいポイントを5つ紹介します。それぞれの項目を参考に、自分に合う物件を選びましょう。
安定した収入があることを証明する
個人事業主が物件を借りる際に気をつけたいポイントの1つ目は「安定した収入があると証明すること」です。
個人事業主が会社員と比べて審査に通りにくい主な理由は「家賃を支払う能力があるかどうかがわかりにくいから」です。会社員は毎月、給料を会社からもらえますが、個人事業主は自分の力量で収入の額に差がでます。要するに、収入の高い人もいれば低い人もいるということです。
物件を貸す側は、「毎月の家賃を延滞せずに支払ってくれる人」に物件を貸したいと考えています。そのため個人事業主であっても、毎月安定した収入があることを証明できれば、物件を借りる際も苦労しにくいでしょう。事前に「確定申告書の控え」「納税証明書」などを用意して、自分に支払い能力があることをオーナーに証明しましょう。
物件を事業用とできるかオーナーに相談する
個人事業主が物件を借りる際に気をつけたいポイントの2つ目は「物件を事業用とできるかオーナーに相談すること」です。
賃貸契約を交わす前に、物件を事業用として利用できるかをオーナーに相談しておきましょう。賃貸物件を事業用として利用できれば住居と兼用して一部を経費として計上することもできます。
事業用物件に申し込む場合は、事業用利用に関する規定が明確になっているかを確認しておきましょう。もし規定が曖昧な表現になっている場合は、都度、管理会社やオーナーに相談して明確にしてトラブルを回避しましょう。
対応や身なりを見直す
個人事業主が物件を借りる際に気をつけたいポイントの3つ目は「対応や身なりを見直すこと」です。
入居審査では、審査を申し込む人の人柄も見られます。態度が悪かったり、身なりがあまりにもだらしなかったりすると、支払いについても期限を守らないかもしれない、というような悪い印象を与えてしまうかもしれません。入居者の態度や身なりは不動産会社を介して物件オーナーに伝わります。
「この人はトラブルを起こしそう」「住民からの苦情が多発しそう」というように思われてしまうと審査に落ちる可能性が高まります。身なりや態度で悪い印象を与えないように気をつけましょう。
賃貸物件の住所で開業届を出せるかチェックする
個人事業主が物件を借りる際に気をつけたいポイントの4つ目は「賃貸物件の住所で開業届を出せるかをチェックすること」です。
個人事業主として開業届を提出する場合、賃貸物件の住所を記載できないケースがあります。これは、事業用物件には消費税が課税されるという税制の違いが主な要因です。
自分勝手に開業届を出してしまうと、のちにオーナーとトラブルになることもあり、最悪の場合は強制的に退去させられることもあります。
法人化を考えるなら、登記の可否をチェックする
個人事業主が物件を借りる際に気をつけたいポイントの5つ目は「法人化を考えるなら、登記の可否をチェックすること」です。
個人事業主から法人化を考えているなら、登記できる物件を探しましょう。事業用物件でも登記できないケースがあります。登記できる物件がない場合は、賃貸事務所を借りて法人登記するのも1つの手です。
ほかにも別企業とシェアして働く「シェアオフィス」も法人登記できる手段といえます。
個人事業主から法人登記するのに必要なステップを動画で詳しく解説していますので合わせてご確認ください。
個人事業主の一つのゴール「法人登記」。実際、なにするの？
事業用の物件を借りられなかったときの選択肢3つ
事業用の物件を借りられなかった場合の手段を3つ紹介します。
状況によって、おすすめできる手段は変わります。自分に合いそうな手段を活用してみてください。
コワーキングスペースを利用する
事業用の物件を借りられなかった場合の1つ目の手段は「コワーキングスペースを利用すること」です。
PCをはじめとする各種デバイスを持ち込んで仕事ができるため、「とりあえず仕事ができる場所だけ確保できればいい」といった方におすすめできます。
住んでいる地域や立地、個室かどうかなどにもよりますが、利用料は月額で二千円〜数万円程度なことが多いようです。場所によってはドリンクスペースなどが備え付けられていることもあります。
レンタルオフィスを借りる
事業所用の物件を借りられなかった場合の2つ目の手段は「レンタルオフィスを借りること」です。
レンタルオフィスは事業主としての住所が必要で、なおかつチームで仕事したい人におすすめです。賃貸事務所と比べると、初期費用も安く、契約期間の延長や解約などは柔軟に対応してくれることが多いため、スタッフを増員する際にも対応しやすいでしょう。
ランニングコストを考慮すると、1人で仕事をしたい場合は、おすすめとはいえません。あくまでチームで動きたい方向けの手段といえます。
バーチャルオフィスを活用する
事業所用の物件を借りられなかった場合の3つ目の手段は「バーチャルオフィスを活用すること」です。
バーチャルオフィスは、所在地として登録できる「住所」の権利を借りるだけのものです。住所登録と郵便物を受理するだけの住所があればいいと考える人にはおすすめできます。
月額1万円程度からレンタルできるため、とりあえず住所だけ登録したい方はバーチャルオフィスを活用しましょう。
自宅用の物件を借りられなかったときの選択肢3つ
「結婚や出産などで今の住まいでは手狭になることもあり、広い物件へと引っ越したいけど、個人事業主だから審査に通らずに引っ越せない」といったケースもあるでしょう。
自宅用の物件を借りたくても、個人事業主という理由で住みたい物件を借りられないこともあります。そこで、ここからは自宅用の物件を借りられる可能性を高めるための手段を3つ紹介します。
連帯保証人を立てる
自宅用の物件を借りられなかったときの1つ目の手段は「連帯保証人を立てる」ことです。
連帯保証人を立てれば、家賃の支払いが滞った場合、連帯保証人が損害額を支払うことになります。オーナーが審査をするときのポイントである「家賃を滞納する可能性の可否」を排除できれば、物件を借りられる可能性を高められます。
連帯保証人の信用度が高ければ高いほど審査にも通りやすくなるので、なるべく社会的な信用が高そうな人に頼みましょう。
支払い能力を証明する、できるようになるまで待つ
自宅用の物件を借りられなかったときの2つ目の手段は「支払い能力を証明できるように動く」ことです。
毎月の収入が安定しており、それを証明できる確定申告書の控えや納税証明書などを用意できれば物件を借りられる可能性は高くなります。
雇用されている配偶者の名前で審査を受ける
自宅用の物件を借りられなかったときの3つ目の手段は「雇用されている配偶者の名前で審査を受ける」ことです。
個人事業主よりも雇用されている人の方が審査を有利に進められるでしょう。そのため、配偶者が会社員やパート・アルバイトなどの場合は、配偶者名義で審査を受けることも1つの手です。
審査基準は会社によって異なるため、一概はいえませんが、物件を借りられる可能性を高める有効的な手段であるといえます。
まとめ
賃貸物件を借りる場合には、少なくとも上記の書類などをそろえておかなければなりません。
特に、個人情報保護の観点と犯罪などに利用されないように入居者の本人確認書類は必須で、中には写真付のものを義務付ける場合もあるので注意しましょう。
また個人事業主は会社員と違い収入面での不安定さにハンデがあり、創業から間もないと賃貸物件を借りる場合でも、さまざまな条件があります。
資金力があれば別ですが、資金力がないとなれば計画的にことを進めていく必要があるでしょう。
例えば、住まいは会社員時代に借りておき、それから起業・創業するというのも1つの流れです。
個人事業主は時間的な拘束などが少ない割には、事業が軌道に乗るまでの間は経済面での拘束があるので、起業前から住まいも含めてよく将来を見据えておく必要があるでしょう。
＜文／ほのゆき＞
