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不動産フランチャイズの意味やメリット、かかる費用ついて

2018年4月16日

独立起業して小さく始められるビジネスの中でも高い収益率が期待できる分野の1つは不動産です。

不動産ビジネスには、自ら所有している、あるいは借りている不動産、例えばワンルームマンション、倉庫、トランクルーム、駐車場等、を有効活用しているものと、不動産の売買や賃貸を仲介する不動産仲介業者という種類があります。

今回の記事では、後者の不動産仲介の1つのビジネス手法、いわゆる「不動産フランチャイズ」についてご紹介したいと思います。

不動産フランチャイズの意味とは

不動産フランチャイズの多くは、コンバージョン型フランチャイズという仕組みをとっています。

コンバージョン型フランチャイズ(転換型フランチャイズとも言います)とは、既に開業している独立事業者が同業のフランチャイズ・チェーンに加盟し、そのチェーンの看板のもとで事業を続けることです。

コンバージョン型不動産フランチャイズ・チェーンの場合、加盟対象となるのは、既に宅地建物取引業の免許を取得済みで、その地域で事業を始めている小規模不動産仲介業者です。

「不動産フランチャイズに入る意味は何なのか?」

と考える経営者が大勢いらっしゃいます。

不動産仲介業の特徴の1つは、市場の大部分を5人以下の小さな事業所が占めているということです。

しかし、消費者向けの高額販売のビジネスにおいては、ブランド構築や認知度向上のための広告宣伝活動、広報活動をする必要があるため、個人や小さな会社の努力だけでは限界があります。

同じ顧客層をターゲットとしている自動車業界はもちろん、日々使っている消費財の分野を見てみると、ブランド構築や認知度向上のための広告宣伝活動、広報活動が目立ちます。

世界の各業種のトップブランドが毎年何千億円の予算をブランド構築や知名度向上に投資していることから、

簡単に手にできるものでないことは言うまでもないでしょう。

消費者を対象に高額販売をしているビジネスにおいて、避けて通れないブランディングと集客の問題の1つの解決方法が不動産フランチャイズです。

不動産フランチャイズのメリット・デメリット

不動産仲介業者にとって最も重要な課題は集客及びクロージング、つまり契約締結までの営業プロセスです。

どの業者も同じ物件を扱う中で、商品における差別化が難しい業界であるのは誰もが知っている事実です。

売買物件でも賃貸物件でも、顧客は「この物件を希望している、どこの仲介業者に頼めば安心だろうか」と悩みます。

そのため、「ここなら信頼できる!」という思いが顧客の選択を左右するのではないでしょうか。

お客様に信頼してもらうという側面を考えますと、不動産フランチャイズの一番のメリットは知名度の高い看板を使うことができるという点だと言えます。

それに加えて、経営支援、ITシステムの利用、デジタルマーケティングやほかの先端的分野におけるシステム提供、そして同業者との交流のチャンスが挙げられます。

日本における不動産フランチャイズには2種類あります。

日本の企業が国内で立ち上げているフランチャイズ・システムと、日本の企業が海外のフランチャイズ・ネットワーク会社から日本国内における独占的マスター・フランチャイズ権を獲得しているグローバル系ブランド不動産フランチャイズです。

フランチャイズに加入することで、日本のノウハウだけではなく、世界、特にマーケティング先進国アメリカのノウハウまで手にできることが可能です。

デメリットとして、自由度の制限、同一フランチャイズ加盟店とのトラブル等がありますが、一番気になるのはやはり費用の面でしょう。

不動産フランチャイズにかかる費用は?

不動産フランチャイズの加盟店になるには、様々な初期費用と継続的な運営費用が必要となります。

単独業者としてやっていけば、発生しないように見える様々な費用を本当に払う価値があるかどうかは、不動産フランチャイズに入るかどうか迷っている業者様の共通の悩みです。

不動産フランチャイズにかかる主な初期費用は、加盟金と保証金です。

加盟金は、初期のブランド取得や研修等のための費用です。

保証金は万が一の債務不履行のためにFC本部に預けるお金です。

加盟金と保証金の金額は会社によりますが、数10万円〜数100万円の範囲です。

また、複数の事業所で加入する場合、2店目以降は金額が安くなることもあります。

不動産フランチャイズにかかる継続的にかかる主な費用はロイヤルティーと広告費負担です。

ロイヤルティーには、歩合制と定額制があります。

売り上げに対して3~6%という設定と毎月定額の設定があります。

まとめ

顧客に高く認知されている不動産ブランドのフランチャイズ・チェーンに加盟することは不動産会社にとって1つのビジネス拡大の選択肢です。

自分のビジネス計画、特にこれからターゲットとしている顧客層を理解した上で、投資対効果をよく計算し、不動産フランチャイズに加盟すべきかどうかの決断をしましょう。

PROFILE

経営コンサルタント バシャラ セルダル

トルコ・イスタンブールのボアジチ大学にてエンジニアリングを専攻し、トルコホンダ工場の立ち上げに携わる。
その後、来日し国際大学にて MBA を取得。ゴールドマンサックス、ほかの企業での勤務後、外資系転職コンサルタント・経営コンサルタントとして独立。
幅広いジャンルにてビジネス拡大のコンサルティングを行っている。

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現在、労働基準監督署では企業に対し、長時間労働を是正するための監督指導を強化しており、指導に従わない場合は労働基準法違反となって罰則が科せられます。

では、労働基準法とはどんな法律なのでしょうか?

労働基準法とは

労働基準法は、労働者における労働条件の最低基準を定めた法律で、1947年に制定されました。

労働条件の内容は、労働時間・賃金・休日・安全と衛生など多岐にわたりますが、労働時間を例にとると原則は週40時間となります。

労働者保護の観点から労働基準法を下回る労働条件は無効となり、労働基準法の条件が適用となります。

ちなみに、労働基準法9条による"労働者"は、どのような人があてはまるかというと、"職業の種類を問わず、事業または事務所に使用される者で、賃金を支払われる者"を指します。

簡単に言い換えると"会社に雇われて給料をもらう者"となります。

個人事業主に労働基準法は適用される?

では、個人事業主は労働者にあたるのでしょうか?

個人事業主の場合は、従業員としてではなく業務委託契約を締結した上で仕事を受け、その対価は賃金ではなく報酬として支払われます。従って、労働者ではないので労働基準法の適用はありません。

しかし、実態が労働者派遣であるにも関わらず、形式として業務委託契約を締結している場合も見受けられます。

これを"偽装請負"と呼びます。

労働者派遣と業務委託の区別は、注文主と受託会社の労働者との間に指揮命令関係が生じているかどうかによって判断されます。

具体的な事例がないと分かりにくいと思いますので、判断の基準として1つの目安となる判例をご紹介します。

最高裁で適用されると判例が出た。INAXメンテナンス事件

住宅設備機器の修理補修会社(以下、A社)と、A社と業務委託契約を締結して修理業務に従事するカスタマーエンジニア(以下、CE)の労働組合(以下、B)との間の事件です。

BがA社に団体交渉を申し入れたところ、A社は「CEは個人事業主であり、労組法上の労働者ではない」との理由で拒否。

これに対し、Bは団体交渉を拒否することは不当労働行為にあたるとしました。

この件に関して最高裁判所は以下の理由により、CEは労働組合法上の労働者であるとの見解を出しました。
(なお、労働基準法でいう“労働者”と、労働組合法でいう“労働者”はほとんど同じ意味だと解釈して良いでしょう。)

(1) A社が行う住宅設備機器の修理補修等業務の大部分は,能力,実績,経験等を基準に級を毎年定める制度等の下で管理され,国の担当地域に配置されたCEの業務日及び休日はA社が指定していた。

(2) 業務委託契約の内容はA社が一方的に定めた「業務委託に関する覚書」により締結されており,その内容についてCE側で変更する余地はなかった。

(3) CEの報酬は,A社による個別の業務委託に応じて修理補修等を行った場合に,A社があらかじめ決定した顧客等に対する請求金額にA社がCEにつき決定した級ごとの一定率を乗じ,これに時間外手当等に相当する金額を加算する方法で支払われていた。

(4) CEは,A社から修理補修等の依頼を受けた場合,業務を直ちに遂行するものとされ,承諾拒否をする割合は僅かであった。また、業務委託契約の存続期間は1年間でA社に異議があれば更新されないものとされていた。

(5) CEは,A社が指定した担当地域内においてその依頼に係る顧客先で修理補修等の業務を行い,原則として業務日の午前8時半から午後7時までA社から発注連絡を受け,業務終了時に報告書をA社に送付する等,作業手順等が記載された各種マニュアルに基づく業務の遂行を求められていた。また業務の際には、A社の制服を着用し名刺を携行していた。

出典:裁判所「最高裁判所判例集」

上記の項目をまとめると、CEは、A社の指定する業務遂行方法に従い、その指揮監督の下で労務の提供を行っています。

それに加えて、その業務についての場所や就業時間等、一定の拘束を受けていたことになります。

この場合、CEはA社の従業員であるとされ、当然、労働基準法の適用を受けます。

個人事業主の場合、仕事を依頼した企業と業務委託契約を締結する際には、将来のトラブル防止のためにも、契約書の内容はよく確認しておきましょう。

まとめ

個人事業主は基本的に労働基準法の適用はありません。従って時間無制限で働くことは可能かもしれません。

しかし、働きすぎて身体と心の健康を損ねてしまう場合もあります。

長い期間ベストコンディションで働くためには、労働時間を自分自身でコントロールすることが必要です。

PROFILE

FP・社会保険労務士 木村政美

2004年に、行政書士・社会保険労務士・FP事務所の「きむらオフィス」を開業。2017年より、ダイヤモンドオンラインにてコラム連載を持つ。年金や個人のマネープランの相談・講習、企業向けのメンタルヘルス研修など幅広い分野で活動している。

2018年12月17日

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