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脱サラ後に不動産経営をするときの注意点

脱サラして不動産経営を考える方も多いと思います。

不動産経営はインカムゲイン、収益不動産の賃貸収入から得られ、毎月継続して利益が得られるビジネスモデルです。

また、キャピタルゲイン、不動産の出口(売却)において、不動産価格が値上がりすることで圧倒的な利益をもたらします。

不動産経営の醍醐味は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られるモデルです。

そのため、物件収益力が鍵となり魅力的な一方、税金の種類が多いのも不動産経営になります。

また、サラリーマンをやめる前に物件を取得する方が、メリットがあるのも事実です。

これから不動産経営をする時の注意点を見ていきましょう。

不動産運営を始めた時に気を付けること

所得税が前年度計算になる?

所得税は前年1月~12月の全ての所得を合算し、算出して申告が必要です。

また、所得の合計額から差し引ける控除額を引いて算出された金額が所得税の金額になります。

前職がサラリーマンなら年末調整で、それ以外の人は確定申告でその税金を確定する計算を行います。

管理費など、隠れたコストがかかる

不動産は入居者がいてもいなくても維持管理費がかかります。

代表として挙げられるのが、土地と建物にかかる固定資産税と都市計画税になります。

●固定資産税の計算
税額=課税標準×1.4%(標準税率)

●都市計画税の計算
税額=課税標準×最高0.3%(制限税率)

基本的には両方合わせて年1.7%です。

住宅の建つ土地や居住用の建物には軽減措置があるものの、毎年数万円から十数万円かかってきます。

しかもこの固定資産税・都市計画税は、郊外や地方ほど高くなる傾向にあります。

不動産の登記費用とは

土地や建物を建築、購入、贈与などにより取得したときは、所有権の登記を行います。

登記を行う際、登録免許税がかかります。

登録免許税=課税標準×税率
税率は、土地、建物の別および不動産の取得方法により異なります。

また、登記費用だけでなく、不動産取得税もかかります。

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに登記の有無にかかわらず課税されますが、相続により取得した場合には課税されません。

不動産にかかる相続税とは

不動産を相続したときにかかる税金は登録免許税と相続税です。

土地の相続税評価は通常、路線価を使用し、建物は固定資産税の評価額を基に計算します。

賃貸住宅の場合、更地に比べ土地の評価額が下がります。

土地と建物の評価額は次の通りです。

賃貸用宅地の評価額=土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

さらに、貸し付け事業用の宅地として「小規模宅地等の特例」により、200㎡を限度に土地の評価額を50%まで減額できます。

ただし、空室がある場合、小規模宅地の特例が適用されない場合がありますので、注意が必要です。

不動産を取得した時に行うこと

物件の売買に関わる費用
・物件代金
・印紙代(売買契約)
・移転等登記費用
・仲介手数料
・固定資産税等清算金
・管理費、積立金清算金
・火災保険料

住宅ローンを組むためにかかる費用
・銀行事務手数料
・団体生命保険料
・印紙代(融資契約)
・ローン事務代行料
・適合証明発行書
・移転等登記費用
・その他

意外にも、内容を確認しないで手続きをしてしまう契約で火災保険と地震保険の加入があります。

ローンで取得する際は金銭消費貸借契約後、物件引き渡し前には火災保険と地震保険を契約します。

火災保険と地震保険は一見どこの会社も同じ内容に見えますが、保証範囲が広範囲の保険や限定されている保険もありますので、できる事ならば融資銀行ではなく、保険を得意とするファイナンシャル・プランナーへ相談して、自身の物件の状況を加味して保障を選ぶ事が大切です。

不動産を売却した時にも税金がかかる?

不動産売却時には仲介手数料と各種税金がかかります。

仲介手数料は、媒介契約を締結する際に分かりますが、税金については不動産の種類や面積などの条件によって税額が変わるので、税額は売却する前に把握しておきましょう。

不動産を売却し利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税されます。譲渡所得は事業所得や給与所得などとは分離して計算されます。

譲渡所得=不動産の売却金額-(取得費+売却費用)

不動産を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、それ以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が異なります。

まとめ

不動産経営を成功させるためには、収益を出せる物件選びももちろんですが、掛かる費用や税金などを考慮することも大切です。

家賃などの収入、金融機関への返済、税金や維持管理費の支払いなど、事前にシミュレーションをしてみましょう。

また、サラリーマンを辞める前に今の年収を不動産収入で超えることができてから会社を辞めた方がよいでしょう。

PROFILE

ファイナンシャル・プランナー 富田 浩司

ゴールドマン・サックスでの勤務経験のある独立系ファイナンシャル・プランナー
東京都生まれ。防衛省陸上自衛隊、国内大手電気会社、外資系証券会社などに勤務。独立系コンサルタント、代理店を経て、2007年(株)フォーチュンフィールド設立、同社代表取締役、富田FP事務所所長、秋葉原成功塾塾長として活躍中。
[保有資格]
IFA、証券外務員二種、2018年MDRT Court of the Table会員、AFP、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、経営コンサルタント、経費削減コンサルタント

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2019年5月21日

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