マンションを相続した後に、会社を立ち上げた方がいい理由

最近の相続税法と相続法の改正により、相続を取り上げる記事が増え気になっている方も多いでしょう。

相続税法改正は基礎控除の引き下げと税率の変更がメインで、これまで相続税の申告の必要がなかった相続まで申告が必要になるケースが増えました。

都内に自宅と金融財産をそれなりに持っているだけでも、申告が必要になる場合があります。

このほかに賃貸用不動産（賃貸マンション）を所有している場合は、申告が必要と思った方がいいでしょう。

今回は賃貸用不動産を所有していた場合に、マンションの相続後に次の相続税対策として会社を立ち上げるケースを取り上げます。

マンションを相続した際に発生する税金とは

まずは相続税です。マンションを相続した際は、相続税の申告と納税が必要になる場合があります。

また、申告書を提出しないと受けられない特例（小規模宅地の特例など）があるため、特例適用の結果、納税が発生しないケースも少なくありません。

相続税は、相続で取得した財産によって相続人が税額をそれぞれ計算するのではありません。

まず被相続人の財産をすべて合計し、債務や基礎控除を控除して課税財産を計算します。

次に、“課税財産を法定相続人の人数で割った金額”に税率をかけて税額を算出し、それを再び合算することで“相続税の総額”が計算されるのです。

さらに、この“相続税の総額”をそれぞれの相続人が取得した財産・債務の割合で税額を案分して納付税額を算出します。

ほかには不動産登記をするときにかかる登録免許税も発生します。相続の場合は不動産価額の0.4％です。

相続の際に発生する税金はこの2つです。

相続の翌年以降は、固定資産税や確定申告をすることによって所得税も発生するので注意してください。

マンション管理会社を立ち上げるメリット・デメリット

賃貸用マンションの管理などを目的として法人を設立するケースがあります。

不動産オーナー（以下、オーナー）の所得税対策や相続税対策として、またオーナーが高齢な場合にオーナーに代わって第三者との契約や交渉などをするためにも活用されます。

メリット①：所得税対策

管理会社を立ち上げる一番のメリットは所得税対策です。

家族などが不動産に関する仕事をしたときに、オーナーは管理会社を通して給料を支払うことで所得の分散を図ることができます。

青色申告にも青色事業専従者給与という制度があるものの、給与を経費とするための要件があり適用できないケースも少なくありません。

法人を設立する理由の1つがこれです。

日本の所得税は、累進課税制度という所得が多い人ほど税率が高くなるようになっているため、所得を家族へ分散させることで税率を下げることができます。

管理会社を設立することで所得の分散が可能になります。

また、法人税上の損金と所得税上の必要経費は範囲が違います。

所得税上の必要経費は所得を得るために必要な経費で、所得を得ていない支出の場合は必要経費にはなりません。

一方、法人税の損金は、会社を運営していく上で必要な経費であるものや法人税法上で損金を認められたものがあるなど、範囲が広いです。

これは税金対策としてはとても有効です。

さらに法人税は基本的に累進課税ではないため、所得を分散しなくとも法人に留保して法人税を納税した方が、所得税で納めるより納税額が少なくなるケースがあるのです。

メリット②：相続税対策

もう1つのメリットは相続財産の移転です。オーナーの所得を必要経費として法人へ支払い、これを給与や経費として使うことなく、法人税として納めることで法人には資金がたまっていきます。

どういうことかというと、この資金はオーナーがこの法人の株式をもっていない場合はオーナーの財産から分離されるため、相続財産にはならないということです。

法人税は相続税より税率が低いため、相続税の税金対策としてはかなり効果的です。

デメリット：割合に注意

この仕組みの最も難しい点は、所得税上で必要経費として扱い、オーナーの所得から控除されなければならない点です。

オーナーの家賃収入の総額とオーナーの会社へ支払う管理費の割合が、一般的な不動産業者が受け取る管理費の割合に比べてかなり高い場合は、必要経費として認められません。

そのため、家賃収入が大きい場合はメリットになりますが、所有不動産の規模が小さい場合は法人設立の意味がなくなってしまうのです。

法人を設立することによって、赤字会社でも納税しなければならない、住民税の均等割が発生するなど、個人に比べて経理を細かくやらなければならなくなります。

そして、そのための手間と申告を税理士へ依頼すると、報酬が発生するため運営していくための経費がかかります。

オーナーが支払う必要経費でこれらの経費をまかなうことができなければ、会社を設立する意味がありません。

例えば管理費の割合が8％だとすると、家賃収入の総額が1億円の場合は800万円になるため、それなりに経費の支払いができるでしょう。

しかし1,000万円の場合は80万円にしかならず、これでは経費の支払いもほとんどできないためメリットはありません。

マンション管理会社を立ち上げる2つの方法

では、法人を設立した場合の法人とオーナーの関係にはどのような形態があるでしょうか。

管理委託方式

法人が賃貸不動産を管理した管理費のみを受け取る形態です。

このケースは、不動産の賃貸契約を結ぶときにオーナーと賃借人が契約を結びます。

法人は物件の管理・家賃の集金・簡単な修繕を主な仕事とします。

業務が限定されリスクも少ないため、［法人が受け取れる管理費収入＝オーナーの必要経費］として認められる割合は大きくありません。

転貸借方式

いわゆるサブリース方式と言われるもので、法人はオーナーから物件を一括で借り上げ、法人が賃借人を探し賃貸借契約を結びます。

管理や簡単な修繕は主に法人が行います。また、この方式では物件に空きが出た場合に法人が空室の家賃負担を負います。

そのため、法人が受け取ることができる利益は管理委託方式に比べてより大きく認められ、オーナーの収入はその分減ることになり、法人設立のメリットは大きくなります。

まとめ

以上のように、マンション管理会社といっても安易に設立をすると資金面や手間の点でデメリットがあります。

さらに、法人は設立をすると廃業するのに手間とお金がかかります。

デメリットを認識しないままに法人を設立して後悔することがない様に、法人設立を検討する場合は税理士などの専門家へ必ず相談して、シミュレーションを行いしっかり検討することをおすすめします。