2023/11/15 独立ノウハウ・お役立ち

脱サラ後にアパート経営や大家さんになるときの注意点

日本人の平均寿命が延びて、“人生100年時代”といわれるようになりました。

しかし、定年が60歳～65歳までという会社が多くなっています。50歳を過ぎると、職場転換などの影響で年収が低下してしまう傾向もあります。そこで、最近注目されているのは本業以外の収入を得るための副業です。

最近では企業だけでなく、東京・世田谷区でも副業人材を募集するなどの動きがあります。一口に副業といっても、幅広い種類がありますが、そのなかでも最近注目されているのが賃貸経営による家賃収入です。

賃貸経営のメリットは、以下の2点が大きいです。

1．家賃収入のため、ほかの事業に比べて毎月、一定の収入が見込める
2．賃貸経営は毎日の仕入れをすることがないため、運営自体に時間を取られない

そのため会社員で賃貸経営に成功し、本業の年収よりも賃貸経営の収入が上回った人たちもいます。しかし、脱サラ大家さんとなることは簡単なことではありません。とても危険な一面もあるので、本記事では、脱サラをしてアパート経営を始めるときの注意点をお伝えします。

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そもそもアパート経営とは

アパート経営とは、購入した土地や建物を他人に貸し出して、家賃収入を得る仕組みです。長期にわたって安定した収入を得られる可能性があるアパート経営は、脱サラ後の不労所得を得る方法の1つとして人気を誇っています。

また、アパート経営で得た家賃収入を別の不動産に投資することで、さらなる収益アップも目指せます。

アパート経営にはほかにも、将来、地価の上昇が見込まれる地域にある土地・不動産に投資をし、購入時よりも高価格で売却することで利益を得る方法もあります。しかし、地価の変動は予測しにくく、購入したものを売却することで利益を生むにはリスクが大きくなってしまいます。

そこで近年では、マンションやアパート・駐車場などの賃貸収入や不動産投資信託での配当を得るためことを目的としているケースが一般的です。

脱サラをしてアパート経営をするメリット

憧れの不労所得が手にできるアパート経営ですが、以下のメリットがあります。

1. 不労所得が得られる
2. 自分でスケジュールを立てられる
3. 会社員ならではのストレスがなくなる
4. 退職金をアパート経営に活用できる
5. ミドルリスクで大きく稼げる可能性がある

脱サラをしてアパート経営をする5つのメリットを、詳しく解説していきます。

1. 不労所得が得られる

アパート経営の最大のメリットは不労所得が得られる点です。購入したり所持したりしているアパートを賃貸に出すことで家賃収入が得られます。そのため、毎月の収入が見込めるのです。

オーナー自らが物件の管理を行う“自主管理”を選択すると、外部に費用を払うことなく収益はすべて自分のものにできます。その一方で管理会社に管理業務全般を委託してしまえば、大家としての管理業務もなくなります。外部に費用を払うことになるものの、自分が動く必要がなくなり、文字通り不労所得が得られるようになります。

2. 自分でスケジュールを立てられる

会社員をしながらアパート経営をしていると、本業に支障がない範囲での管理や投資しかできません。しかし、脱サラをして勤務時間、通勤時間、会社関連の付き合いがなくなれば、それらに費やしていた時間のすべてを自由に使えるようになります。

特にアパートを自主管理する場合、それなりの時間を費やすことになります。賃貸物件を自由にDIYしたり、大家さんとして入居者とコミュニケーションを取ったりすることで、入居者にとって居心地の良いアパート作りができ、有意義なアパート経営ができるようになるでしょう。

さらに自主管理ではなくアパートの管理を業務委託すれば、より自由な時間が取れるようになります。自由時間を活用して、プライベートを中心にスケジュールを組めるようになります。

3. 会社員ならではのストレスがなくなる

会社員をしていると、仕事上の悩み以外にも満員の通勤電車のストレス、上司や部下との軋轢、プライベートを削った付き合いなど、精神的にも肉体的にもストレスがかかる経験をしてきた方は多いのではないでしょうか。

脱サラをしてアパート経営をすれば、これらに悩まされる必要はなくなります。心身ともに、より健康的な生活が送れるようになるでしょう。

4. 退職金をアパート経営に活用できる

アパート経営をしたくても、投資できる不動産を持ってないという方も少なくないでしょう。脱サラをすると退職する際に支払われる退職金を不動産購入に充ててアパート経営を始められます。

すでに不動産を持っている方でも退職金を貯蓄しておけば、急な修繕費用が発生しても困ることはないでしょう。

5. ミドルリスクで大きく稼げる可能性がある

アパート経営は“ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法”といわれています。

ミドルリスクとは、元本は保証されないものの、リスクマネジメントをすることで損失を軽減できる可能性のある中程度のリスクを意味します。

アパート経営は初期投資が高額ではあるものの、他の投資やビジネスよりも安定して大きく稼げる可能性を秘めています。土地・建物を人に貸すだけでなく、購入した時点より高い価格で売却できれば、売却益のリターンでさらなる利益を出す可能性もあるからです。

脱サラをしてアパート経営をするデメリット

アパート経営のメリットを聞いていると、今すぐにでも脱サラをしてアパートを経営したくなるほど魅力を感じている方もいるかもしれません。しかし、何事にもメリットがあればデメリットもあります。ここからは、アパート経営に限らず脱サラをするうえでのデメリットを5つ紹介していきます。

1. 融資の審査が厳しくなる
2. 社会的信用が低下する
3. 年金の受給額が減る
4. 会社員時代より手取りが減る場合がある
5. 脱サラのため退職金が満額もらえない

これらのデメリットがどのようなものなのか、詳しく解説していきます。

1. 融資審査が厳しくなる

ローンを組んでアパートとする物件を購入する場合の融資審査は、アパート経営の収益性はもちろん、勤務先や勤務年数、年収など本人の属性も評価対象となります。そのため、上場企業に勤めている、同じ会社に長年勤めている、安定した給与収入があるなどの条件は融資審査に有利となるのです。

しかし、脱サラをして会社員時代のような一定の収入見込みがないなかでローン契約を組もうとすると、万が一ローンの返済が滞ってしまった場合の補填ができなくなります。金融機関は返済の補填ができなくなることを恐れ、結果的に融資が受けづらくなる可能性があるのです。

このような場合は、これまで行ってきたアパート経営の実績で評価してもらうことになります。そのためにも、地道なアパート経営を行っておく必要があります。

2. 社会的信用が低下する

会社員は一定の収入が見込めるため、社会的信用があります。しかし、脱サラをすると自分の信用を大きく支えてくれていた会社という後ろ盾がなくなってしまい、社会的信用を失うことになってしまいます。

社会的信用が低下してしまったり、なくなってしまったりするということは、クレジットカードが作りにくくなってしまったり、ローン契約や賃貸契約などが結びにくくなってしまったりなどのデメリットがあります。

脱サラをする予定があるのであれば、クレジットカードの作成や引っ越しは会社員のうちに済ませておくと良いでしょう。

3. 厚生年金の受給額が減る

会社員時代は厚生年金に加入しています。厚生年金は、個人で支払う分と同額を、会社も支払っているため、国民年金に比べ受給額が多くなります。しかし、脱サラをすると、厚生年金ではなく、国民年金に加入しなければならなくなり、保険料も全額自己負担になります。

4. 会社員時代より手取りが減る場合がある

会社員時代と年収が同額であっても保険料の負担が大きくなるため、脱サラをすると手取り収入が減ってしまうケースは少なくありません。

そのほかにも、会社勤めをしていた頃のような各種の手当がなくなり、結果的に手元に残るお金がかなり少なくなってしまうこともあります。

収入とは別ですが有給休暇や福利厚生などの恩恵も、もちろん受けられなくなることを理解しておきましょう。

5. 脱サラのため退職金が満額もらえない

定年を待たずに会社を途中退職する脱サラの場合、退職金は満額もらえることはないでしょう。いつのタイミングで脱サラをするかにもよりますが、気になる方は一度、定年退職した場合の退職金と早期退職する場合の退職金の差額を確認してみてもいいかもしれません。

脱サラをしてアパート経営を始めるときの注意点

アパート経営の注意点としては、安定収入が得られる物件と、得られない物件があることを肝に銘じておくことです。だからこそ、取得する物件の選別がとても大切になってくるのです。立地選びは、街選びと、その街のなかでもより利便のよい土地を選ぶことが大切です。

また、快適に生活ができる建物と部屋であることも大切です。初めてアパートを取得する人は初期費用を抑えようとして、この2つの大切な要素を節約してしまう傾向があります。選択次第では、家賃の下落や空室を招くことになるため、長期的に見れば損をしてしまうことになります。

なお、脱サラをした人は翌年の税金にも注意が必要です。住民税は前年の給与所得をもとに計算され、翌年に支払いの請求がくるものです。脱サラをして、翌年に収入がなくても住民税の請求が届きます。会社員時代に高所得を得ていた人は、翌年の住民税額を事前に準備しておく必要がありますので、注意しましょう。

そのほか、アパート経営での注意点は、万が一のトラブルに備えて貯蓄しておくことです。問題が起きないことがよいのですが、家賃の下落や空室により収入が減ることがあります。このようなときに動揺をしないためには、事前に資金を用意しておくことです。アパート経営を極力黒字で維持し続け、この黒字をできるだけ貯蓄にまわすことが有効です。貯蓄をしておけば、突然の修繕費用にも対応できるようになります。

最後に、大家としての覚悟や準備も必要です。アパート経営を行うための準備ができずに踏み切ると、大きな損失を被ることになります。会社員をしているときからアパート経営についての情報を集めて、民法や宅建業法についても詳しく知っておくと自分の武器になるのでおすすめです。アパート大家の勉強会などにも積極的に参加すると、さまざまな意見やアドバイスが聞けるようになります。

まとめ

アパート経営は、毎月一定の家賃収入が得られることがメリットです。

不動産の取得に対して、銀行から融資を得られることも、他の事業運営とは違います。

しかし、アパート経営は簡単に安定収入が得られるわけではありません。初期の土地選びや建物選びが、将来の収入を決定します。土地選びの際は、会社員時代で培った情報収集力や人脈を活用するようにしましょう。

また、アパート経営では、万が一のトラブルのために貯蓄しておくことが重要です。会社員のうちからアパート経営についての情報を集め、勉強をし、しっかり準備をしておきましょう。

＜監修＞
村上年範さん／クレディ・テック株式会社　代表取締役
金融商品や不動産を活用した経営コンサルティングを得意とし、前職のプルデンシャル生命保険株式会社在籍時より担当したクライアント数は年間200社にのぼる。2013年クレディテック株式会社設立。金融と不動産を軸とし、税務・法務の観点から知識提供を行う、資産形成および財務のコンサルティングサービスを展開。海外不動産についても強いコネクションと発信力を持ち、これまでの取扱高は150MM以上。現在、「幻冬舎GOLD ONLINE」にて、幅広い資産形成ノウハウを連載中。

【村上年範運営】金融・不動産にまつわるYoutubeチャンネル
https://www.youtube.com/channel/UCDq3bojqCvTnRXKu7Aur_Kg

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