失敗しない住み替えの手順とコツ!住み替えローンの注意点も解説

住み替えにはさまざまなパターンがありますが、現在持ち家に住んでいる方が新しい住まいを購入した場合、売却やローンに関する悩みが発生します。

「旧居をスムーズに売却できるだろうか…」「住み替え時のローンはどう手続きすれば良いのか?」「新居の購入費はいくらくらい?どうすればいい?」など、気になるポイントも多いはずです。

住み替えに関する心配事を解消すべく、知っておきたい住み替えの流れや費用などの基礎知識や注意点、住宅ローンについて解説します。

思ったより高値で売れるかも?

住み替えを考えるのはどんなとき?

生活スタイルの変化、懐事情の変化などが「住み替え」を考えるタイミングです。

賃貸→賃貸、賃貸→マイホーム、マイホーム→新居、マイホーム→賃貸など複数のパターンがあります。

  • 結婚
  • 出産
  • 家族が増える
  • 転勤
  • 子どもの進学による引っ越し
  • 定年退職
  • 子どもの独立
また、住宅ローンを払っている時に、「もう払えない…」となってしまう場合も、住み替えを検討しなければなりません。自分や家族の介護が必要になったときや、家の老朽化、住んでいる環境があまり良くなくて…などの理由も考えられます。

住み替えの際に重要になるのは、「タイミング」です。買い先行か、売り先行か、それとも売り買い同時なのかで、それぞれメリット・デメリットがあり、費用面でも色々な影響があります。

信頼できる不動産会社と相談の上、どのパターンで進めていくか、資金計画はどうするかなど慎重に決めていくことが大事です。

住み替えのパターンは売却先行と購入先行の2つの方法がある!

マイホームからマイホームへの住み替えには、資金状況などにより

  • 旧居の「売却」を先行するタイプ
  • 新居の「購入」を先行するタイプ

の2通りがあります。どちらにもメリット・デメリットがあるので、状況に応じて選択決定しましょう。

売却先行の特徴とメリット・デメリット

売却先行とは、「まず旧居の売却活動をスタートして、売ってから、もしくはある程度目途が立ったタイミングで、新居の購入活動をスタートする」という方法です。

  1. 旧居の売却活動スタート
  2. 不動産会社とやりとりをして、売却価格の目途を立てる
  3. 旧居の売却価格をもとに、新居の購入計画を立てる
  4. 旧居の売買契約を結び、手付金を受け取る
  5. 新居の売買契約を結び、手付金を支払う
  6. 住宅ローン契約
  7. 旧居から借り住まいに引越し
  8. 借り住まいから新居へと引越し

こちらのメリットは、「売却で得られる資金をもとに、新居の購入計画を進めていける」「売却資金を、新居購入資金に充てられる」という点です。

受け取った手付金をそのまま新居に回せるので、手持ちのお金が出ていきにくいという特徴があります。また、新居購入の資金計画も立てやすいです。

売却活動を先行するのに向いているのは、以下のような方々です。

  • 住み替えを検討しているが、「旧居が売れなかったら…」と不安な方
  • 手持ちの資金をできるだけ減らしたくない方
  • 売却活動を焦って進めたくない方
  • 納得いく価格で家を売りたい方
  • 実家など、仮住まい先のあてがある方

基本的には、「売れたお金を元に新居を購入する」という方法なので、安全性が高い取引手法と言えるでしょう。

実際に、住み替えを行う方の中には、売却先行で動く方が多いようです。

一方で、売却選考のデメリットは以下のとおりです。

  • 新居購入時期が狭まってしまい、焦ってしまう
  • 仮住まいの賃貸費用が発生する恐れがある
  • 仮住まいへの引っ越し、仮住まいから新居への引っ越しと2回分の引っ越し費用がかかる

旧居が売れなければ、新居の購入に向けて動くことができないため、「いいな」と思う物件を見つけても、見送らざるを得ないことも…。また新居に入居するタイミングによっては、借り住まいが必要になる可能性もあるでしょう。

そうならないために利用したいものの一つが、「不動産一括査定」です。複数の不動産屋さんで査定はしましたか?相場感がズレていたり、あなたが売ろうとしているような不動産売却を得意とする別の不動産屋が見つかったりするかもしれません!

一般的な不動産売却ではなく、不動産会社に不動産買取してもらうことで、旧居の売却活動を計画的に進められる可能性も。

「売却を先行したいが、できるだけ早く住み替えしたい!」という場合は、買取についても検討してみてください。

\売れないと諦めるのは早い!/

購入先行の特徴とメリット・デメリット

購入先行では、「新居を見つけるための活動をスタートし、それに合わせる形で旧居の売却活動を進めていく」という手順となります。

  1. 新居の購入計画を立て、新居探しをスタートする
  2. 購入物件にある程度目途が立った段階で、旧居の売却活動をスタートする
  3. 新居の売買契約を結び、住宅ローンを契約する
  4. 新居に入居する
  5. 旧居の売買契約を結び、手付金を受け取る
  6. 残金を受け取り、旧居を引き渡す

購入先行で進めていく場合、新居の購入タイミングで悩む必要はありません。「この物件が欲しい!」と思ったタイミングで、話を進めていけるでしょう。

一方で、旧居を売却して得たお金を、新居の購入資金に充てることはできません。新居を購入するための費用は、いったん手持ち資金から出す必要があります。

旧居のローンが残っている場合、2本のローンをダブルで支払わなければならない可能性も。ローンの契約・支払いともに、相当な経済的余裕がなければ、実践するのは難しいと言えるでしょう。

住み替えローンの特徴と利用できる人

売却先行で住み替えを進めていく場合に、利用を検討したいのが「住み替えローン」です。

住み替えローンとは…
旧居のローン残高が売却価格を上回る場合に、新居のローンに旧居ローン残高を合わせて利用できるタイプの住宅ローン。旧居のローン清算のために、手持ち資金を減らす必要がない点がメリット。

売却価格がローン残高よりも高かった場合は、そのお金でいったん旧居ローンを清算し、改めて新居用ローンを契約すればOKです。

住み替えローンの特徴から、利用できるのは「旧居のローン残高が売却価格を上回る人」のみです。「売却でローンを清算できなくても、住み替えしたい」という人を応援するのが、住み替えローンの目的と言えるでしょう。

例えば、1,500万円のローン残債がある自宅を売りに出し、3,000万円の新居を購入したいと思ったとき、マイホームが1,500万円で売れれば、問題はありません。

「1,000万円にしかならなかった…」という場合に利用できるのが住み替えローンで、残った500万円分を、新居の3,000万円にプラスして、総額3,500万円分のローンを組めます。

住み替えローンを利用するメリット・デメリット

基本的に、ローン残債がある物件を売却することはできません。

しかし、住み替えローンの利用によって、旧居売却と新居購入の両方が可能となります!この点が、最大のメリットだと言えるでしょう。

また、住み替え時に預貯金からの持ち出しが少なくなる点についても、「助かる」と感じる方が多いのではないでしょうか。

一方で、住み替えローンの利用にはデメリットもあります。ローンの利用に合わせて新居の購入スケジュールを組み立てていくため、どうしても余裕がなくなってしまいがちです。

住み替えローンを利用するならまずは売却査定から!

住み替えローンの利用を希望するなら、まずはマイホームの売却査定からスタートしましょう。「そもそも自分は住み替えローンを利用できるのか?」という点を、はっきりさせられます。

売却査定は、ネット上で簡単にできる、無料の不動産一括査定サービスを利用して行うのがおすすめ。複数の不動産会社から一度に査定結果を得られるので、非常に効率的です。

査定結果をもらったら、以下のような情報も参考にしながら、契約する不動産会社を決定します。

  • 似た条件の物件の売却実績
  • 査定金額の根拠

不動産会社が出してくれる査定結果は、あくまでも「これくらいで売れるのではないか?」という目安の金額です。住み替えローンの利用を検討する場合、できるだけ正確な査定結果が知りたいところ。

根拠や実績を示してくれる不動産会社であれば、査定結果と実際の売却価格が近くなると予想できます。その後の手続きも、スムーズに進めていけるでしょう。

査定結果から「住み替えローンを利用するだろう」という目途が立ったら、旧居の住宅ローンを組んでいる金融機関に、「住み替えローンの利用を検討している」旨を伝えておきます。

  • いくらぐらいまで借りられるか?
  • 金利はどうなるのか?
  • 総返済額はどれぐらいになるのか?

金融機関と相談しながら、これらのポイントを明らかにしておきましょう。

また住み替えローンを利用するためには、「旧居用住宅ローンの一括返済日」と「新居用ローン実行日」を同じにする必要があります。不動産会社の協力が必要不可欠なので、不動産会社と契約する際にも、忘れずに伝えておきましょう。

住み替えローンを利用する場合の注意点3つ

住み替えローンを利用する際には、いくつか注意したいポイントもあります。3つのポイントを紹介するので、こちらも参考にしてみてください。

借り過ぎないこと

住み替えローンを利用すれば、より幅広い人がマイホームの住み替えを検討できるように。ただし、借入金額が大きくなれば、その後の返済が難しくなってしまいます。

新居の価値を大きく上回るような住み替えローンを組んでしまうと、将来的に「新居を売却してもローン残高を清算できない!」という状況に陥りがちです。

「借りられる金額」はもちろん大切ですが、「無理なく返済できる金額」に目を向けて、借入希望額を決定するようにしてください。

利用できる金融機関が限られること

住み替えローンを扱う金融機関は、一般的な住宅ローンを扱う金融機関よりも少なくなります。まずはどの金融機関を利用できるのか、リサーチしましょう。

また住み替えローンの契約について、「利用上限金額」や「契約者の年収」に、細かな条件が設定されているケースも。

自分自身の条件で、利用できる住み替えローンを探しだす必要があります。

審査が厳しくなりがちであること

住み替えローンを組んだ場合、旧居のローンよりも返済金額が多くなるケースも珍しくありません。

ローンを組むためには、各金融機関の審査を通る必要がありますが、住み替えローンの場合、審査内容も厳しくなりがちです。

「誰でも利用できるわけではない」という点を、頭に入れておきましょう。

つなぎ融資の特徴と注意点

「我が家は購入先行で話を進めていきたいけれど、途中の資金が足りない…」という場合に利用できるのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資とは…
住み替えのタイミングで一時的にお金を借りること。旧居を売却したお金で、一括返済する。
資金力がないと難しい購入先行スタイルですが、つなぎ融資を活用すれば、手持ち資金が少ない場合でも実行しやすくなるでしょう。

ただ一方で、以下のようなデメリットもあるので、冷静に判断してください。

  • 一般的な住宅ローンよりも金利が高い
  • 返済する(旧居が売れる)まで利子が発生する
  • つなぎ融資用の手数料や保証料がかかる
  • 借入期間が限られている(半年~1年程度がほとんど)

リスクも頭に入れた上で、検討するのがおすすめです。

住宅ローンが支払えない場合の住み替えは「任意売却」を!

住宅ローンが支払いことが原因で住み替えを検討する場合、新居を購入するのは難しいでしょう。

この場合、自宅を任意売却し、実家に戻ったり安い賃貸住宅を契約したりするケースが一般的です。

任意売却とは…
持ち家を売却してもローン残高を完済できない場合に、金融機関側の許可を得て、残債を下回る価格で売却すること。残ったローン残高分は、自宅売却後、無理のない範囲で支払っていく。
任意売却が認められるかどうかは、過去のローン返済の状況や、契約者の支払い能力によって変わってきます。まずは金融機関に相談してみましょう。

スムーズな住み替えは、自宅の価値を見極めるところから!

旧居を売却して新居への住み替えを検討する場合、「まず何からすれば良いのかわからない…」と悩む方は多いものです。

売却から購入に向けた全体的な流れを把握した上で、売り先行型でも、買い先行型でも、自宅の売り相場を知り、自分が売ろうとしている不動産の売却を得意とする不動産屋さんに出会うことが、その後の住み替えをスムーズにします。

不動産売却の一括査定サイトを使えば簡単です!

売却価格がローン残債を下回った場合には、住み替えローンを利用することで、売却・購入が可能となります。不動産会社や金融機関と相談しながら、一歩一歩進んでいくのがおすすめです。

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