不動産売却時の費用は?仲介手数料や税金はいくら?譲渡所得税の計算方法も紹介

不動産を売却するには、不動産会社に仲介してもらって話を進めていくことから、税金以外にも様々な費用がかかってきます。

どのような費用がどのくらいかかるのか、それを頭に入れておかないと、売却した後に手元に残るお金に大きな差が出てしまうこともあるのです。

「不動産一括査定サイト」などで、複数の会社とコンタクトを取り、信頼できる不動産会社の担当を探しておく、そして、事前に不動産売却にかかる費用の大体をチェックしておきましょう。

頼れる、親身になってくれる担当さんと出会うことができれば、費用面について相談もしやすいですし、丁寧に色々と教えてくれるはずです。

また、少しでも不動産売却時にかかる費用を抑えるためのコツについてもご紹介しますので、損をしない不動産売却ができるようにしてください。

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不動産売却における費用一覧

最初に、不動産を売却するとどのような費用がかかるのか、一覧で見ておいてください。

【費用の種類】

  • 譲渡所得税
  • 印紙税(売買契約書に課税)
  • 消費税
  • 不動産会社の仲介手数料
  • 住宅ローンの繰上げ返済手数料
  • 土地境界確定測量費用
  • 登記に関する費用(抵当権抹消の手続き費用や司法書士への報酬)
  • その他、測量、解体、廃棄物処分などにかかる費用
  • 引っ越し代

一つ一つについては、次章から詳しく説明をします。

不動産を売却したときにかかる税金の種類

不動産を売って利益が出ると、その所得に対して税金がかかります。また、売却の際の諸手続きに関してもかかってくる税金があります。

それぞれどのような税金で、いくらくらいかかるのでしょうか。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して所得税と住民税がかかります。これを「譲渡所得税」といいます。税金の計算式は、

譲渡所得税={売却価格ー(取得費+諸経費)}×所得税率

となっています。つまり、売ったお金がそのまま利益ではなく、諸経費などを抜いて手元に残ったお金に税率がかけられます。諸経費には、

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • リフォーム代

などが含まれます。

そして、譲渡所得税には2種類あります。

  • 短期譲渡所得(5年以下)
  • 長期譲渡所得(5年を超える)

これは、不動産を所有していた期間で分けられています。その期間によって税率が変わってきますので、重要な部分です。

短期の税率の方が高く設定されている理由は、バブルの頃のように短期売買することを抑える目的があるからです。

不動産を取得した時よりも土地が値下がりしていてプラスになる分が出ない(売って損をしている状態)のであれば、譲渡所得税はかかりませんし、申告の必要もありません。

しかし、土地を相続した場合など、取得時の価格がわからないことがあります。そうすると、売ったお金に高額な税率がかかってしまうため、長期で保有していた不動産の税率は低めに設定されているのです。

所得税 住民税
短期 30.63%(復興所得税0.63%を含む) 9%
長期 15.315%(復興所得税0.315%を含む) 5%

 

短期の場合は、売却益のおよそ4割が税金として徴収されることになります。

譲渡所得税の特例

ただし、譲渡所得税には特例が3つあります。

  1. 特別控除(3,000万円)
  2. 10年を超えるマイホーム
  3. 特定のマイホームの買換え特例

マイホームの定義は、以下のいずれかに該当する場合です。

  • 現在、自宅として住んでいる
  • 居住はしていないが、住まなくなった日から3年以内の売却である
  • 譲渡をした年の1月1日時点で、所有している期間が5年を超えている
  • 建物を解体する場合は住まなくなった日から3年以内で、解体から1年以内に土地の売却契約を結ぶ
  • 売却をした年の12月31日時点で、新たに組んだ住宅ローンが10年以上残っている
  • 単身赴任の配偶者の住んでいた建物である
  • 売り主と飼い主の関係が、夫婦や親子などの関係ではない

この条件に当てはあるものについては、特別控除として3,000万円が適用されます。

例えば

  • 譲渡価格:4,000万円
  • 取得費:2,000万円
  • 諸経費:200万円

売却益は1,800万円となりますが、控除が3,000万円ありますので、利益はゼロとなり、税金はかからないことになります。

また、所有期間が10年を超えるマイホームについては、6千万円までの軽減措置があります。

所得税 住民税
6,000万円まで 10% 4%
6,000万円を超える 15% 5%

 
仮に高額で売れて売却益が出たとしても、税率はかなり低くなります。

買換えの特例は、今住んでいるところを売って新居を購入した場合には、所得税が繰り延べとなることがあります。

1,000万円で取得した家が2,000万円で売り、3,000万円の家に買い替えた場合、利益の1000万円に対して税金がかかりますが、また新たな不動産を取得しているので、3000万円の家を将来売る時まで課税を繰り延べることが可能です。

もしこの家を4000万円で売ることになった場合、差額に1000万円だけでなく、過去に繰り延べている1000万円もプラスされ、2000万円が売却利益となる、これが繰り延べです。

また、買い替えた家が売った家よりも価格が低かった場合には、その割合で控除が受けられます。

1,000万円で取得した家が2000万円で売れたけれど、1,500万円の新居を買った、という場合、利益は1,000万円ですが、それでは新居の代金に足りません。

この場合は利益1,000万円の75%(1500÷2000)が控除されます。

買い替えの際、もしも不動産売却で「損失(赤字)」になった場合は、売却した翌年に確定申告をして、損失した分を他の所得から引くことが可能です。(損益通算)

もし、翌年の所得から控除しきれなかった場合は、翌年からさらに3年間に渡り繰り越すことも可能です。(譲渡損失の繰越控除)

所得総額が低くなるということは、かかる税金が少なくなるということなので、必ず申告を忘れないようにしましょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。

2022年3月31日までは、軽減税率が適用されています。以下の税率を参考にしてください。

売却価格 本則税率
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億円以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円

※この上もあり。50億円を超える場合は60万円。

1億円を超える売買は個人ではそうそうないと思いますので、高くても数万円程度だと思っておけば良いでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、売買に伴う所有権の移転登記にかかる税金のことです。

固定資産税評価額の2%となっていますが、移転登記は通常買主が負担することが多いので、売主が支払うことはあまりないでしょう。

売主が払うものとしては、抵当権抹消登記があります。土地に抵当権が設定されている場合、これを抹消しておかないと土地が売れません。

ローンを完済して抵当権も抹消されている物件でないと、買い手がつかないですよね。ですからこの手続きをしておかないと後々面倒になります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1つあたり1,000円です。申請書に印紙を貼って納めます。

自身で行う場合は、法務局に事前に相談予約が必要なところが多いので、ローンを完済した際に届いた書類を一式持って相談に行き、抹消手続きを進めましょう。

詳しくは、後述の「抵当権抹消手続きを自分で行う」を参考にしてみてください。

消費税

うっかり忘れがちなのが消費税です。売却にあたっては個人が全て自分で行うのは難しいため、不動産屋に仲介を頼みますし、申請書の作成を司法書士に頼んだりしますよね。

その際に支払う手数料や報酬に対しても、消費税がかかってきます。税率が決して低くないので、諸費用は1割増しぐらいの額を見込んでおく方がいいかもしれません。

どのくらいかかる?さまざまな手数料関連

税金の他にも、さまざまな手数料がかかります。これもざっとどのくらいかかるのか、大体の額を見込んでおきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買を不動産会社に対してお願いして「売却が成立」した場合に発生する手数料です。媒介契約を結ぶ時に発生するものでは有りません。

つまり、自分で知っている人に土地や家を売ればかからない費用ですが、不動産会社を通して売買すれば、契約成立とともに支払う必要が出てくるお金です。

ほとんどの不動産会社が上限額を設定していますから、売れた場合はそれなりに高額な費用になりますね。

仲介手数料は不動産会社によってまちまちですが、上限額は法律によって決められています。

売却価格 手数料の上限
200万円未満 売却価格×5.5%
200万円以上~400万円未満 売却価格×4.4%+2.2万円
400万円以上 売却価格×3.3%+6.6万円

※消費税率10%の場合

【売却価格400万円超の場合の速算式】
仲介手数料=売却価格×3.3%+6.6万円

例えば1000万円で家が売れた場合の仲介手数料は、以下の通りです。

1,000万円×3.3%+66,000円=396,000円

その他、売却価格別の下記仲介手数料の早見表を参考にしてみてください!

不動産売却価格 仲介手数料の上限(税込)
500万円 231,000円
1,000万円 396,000円
1,500万円 561,000円
2,000万円 726,000円
3,000万円 1,056,000円
4,000万円 1,386,000円
5,000万円 1,716,000円
1億円 3,366,000円

仲介手数料は、一般的に値引きは困難だといわれています。

  • 飼い主と売買契約を結ぶ時点で半額
  • 物件引き渡し時に残り半額

が通常の支払いタイミングです。

繰り上げ返済の手数料

住宅ローンのためにお金を貸してくれている金融機関は、融資と引き換えに不動産を担保にしています。これを「抵当権」と言い、住宅ローン返済中の不動産に設定されているのです。

この抵当権を外さないと、不動産は売却することは出来ないのです。なので、住宅ローン返済中の方は、まずローンを一括返済してからでないと一般売却はできません。

金融機関によっては、住宅ローンを繰り上げ返済で一括で返す場合、手数料が必要になってくるところもあります。

金融機関によって金額は違いますが、相場は、大体1万円~3万円くらい。返済額の○%という設定もあります。借り入れの期間によって低くなる場合もあります。
  • 電話経由
  • ネット経由
  • 窓口

借り入れしている金融機関によって、返済方法は異なります。選べる場合は手数料を比較して、一番安くなる方法を選んでください。

抵当権抹消の手続きは、自身でもできますし、司法書士に依頼して進めてもらうこともできます。後述しているので参考にしてみてください。

土地境界確定測量費用

土地を売る前に必要になってくる費用です。土地を売るには、「この土地はどのくらいの大きさがあるのか」ということが明確になっていなければ価格が決められないからです。

長年住んでいる場合などはお隣さんとの境目が曖昧になっていることもあり、専門家に頼んで測量してもらうことが必要です。

土地家屋調査士という人に頼むのですが、個人で探すほかに、仲介をお願いしている不動産会社に頼んで紹介してもらう方法があります。

費用はまちまちなのですが、だいたい30〜80万円ほどが相場といわれています。

登記に関する費用

登記に関する税金については先ほど説明した通りです。

自分で書類を作成できれば良いのですが、たいていは司法書士などの専門家に依頼することが多いと思います。その際の手数料(報酬)が必要になってきます。

これも人によってまちまちなのですが、およそ1〜3万円程度見込んでおけば良いでしょう。

その他、場合によってかかる費用

以下に説明する費用は、必ずしもかかる費用ではありません。売る物件によって違いますので、もし該当する場合には参考にしてください。

建物の解体費

今建っている家が古くてリフォームのしようがない、という場合には取り壊してから売った方が土地が高く売れる場合もあります。

その際の建物の解体費としては、大きさや構造にもよりますが、100〜300万円程度見込んでおきましょう。

坪単価は、

  • 木造:4万円前後
  • 鉄骨:5万円前後

といわれています。

ただし、地域によってもかなりばらつきがありますので、いくつかの会社に見積もりを出して比較してみてください。

クリーニング代

家をそのまま売る場合には、ハウスクリーニングをしてできるだけきれいな状態で見てもらった方が売値が高くなったり、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。

自分で掃除するだけよりも、プロに掃除してもらったほうが印象が良い箇所は、お願いすることで、値下げ交渉を受けにくくなったりということにも繋がります。

  • トイレ
  • キッチン
  • 浴室や洗面台
  • 水回り
  • 床や壁紙

こちらも広さや汚れ具合によって変わってきますが、10万円前後を見込んでおくと良いでしょう。

廃棄物の処分

引越しをする際に、いらなくなったものを廃棄することになると思います。

自分で自治体の粗大ごみとして出す方法が最も安いと思いますが、ゴミ出しの日が決まっていたりと、引渡し日までにすべて処分できない可能性も。

また、全部捨てるのではなく、使えるものは買い取り業者に依頼するなどすれば、少しでも処分費用を抑えることができるでしょう。

これも買取業者に見積もりを出して、少しでも高く買取をしてくれるところに依頼をするといいですね。

あとは、日々少しずつでも処分していくことで、まとめて処分ということを防ぐことができます。

引っ越し費用

不動産を売却するときに、すでに新居が出来上がっていて、そこに引越しができれば良いのですが、建築中の場合にはそうはいきません。

仮住まいに引越し、その後に新居に引っ越すことになりますから、引越しが2回あるわけですね。

家族が多いほど引越し費用もかさみます。10〜20万円程度かかりますから、その費用を見込んでおくこともお忘れなく!

売却時にかかる費用を少しでも少なくするための3つのコツ

不動産売却には、想像以上の費用がかかってしまうもの。できるだけ多くのお金を手元に残すためには、いったいどうすれば良いのでしょうか。3つのコツを紹介します。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

不動産会社を介して不動産を売却する場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料とは、不動産会社にとっての儲けです。

先ほど、仲介手数料の計算方法を紹介しましたが、この数字はあくまでも「上限」です。不動産会社によっては、「仲介手数料半額」や「無料」を売りにしているところもあります。

不動産会社にとって、不動産は商品です。できるだけ多くの商品を仕入れるため、あえて手数料を下げるところもあります。仕入れの際の仲介手数料を無料にしても、販売時の手数料で儲けられると判断すれば、手数料の値下げは可能です。

「依頼してからの値下げ」は不可能でも、「手数料が安い不動産会社を探して選ぶ」ことは可能です。ぜひ、不動産会社を比較検討してみてください。

ただし、不動産会社の良し悪しは、手数料だけで決まるものではありません。「仲介手数料は安くても、売れなければ意味がない」という点も念頭に置いて、より良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

抵当権抹消手続きを自分で行う

不動産売却時に必要になるのが、抵当権抹消手続きです。司法書士に依頼することも可能ですが、自分で行えば依頼料を節約できます。

抵当権抹消手続きを自分で行う場合の手順は、以下の通りです。

  1. 必要書類を準備する(ローンを組んでいた金融機関から送られてくる)
  2. 抵当権抹消登記申請書を作成する
  3. 法務局に抵当権抹消登記の申請を行う
  4. 登記完了証を受け取る

申請書は法務局のホームページからダウンロード可能です。

  • 弁済証書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 委任状

これらの書類を準備した上で、手続きを進めていきましょう。わからない点があれば、法務局で相談することで、書類作成をサポートしてもらえます。

税金に関する適切な知識を身に付ける

ここまで見てきてわかるとおり、不動産売却にかかる費用で、負担が大きいのは「税金」です。特に注意したいのが譲渡所得税ですが、特例を使えば負担を軽減できるでしょう。

住まなくなった住宅を売却するなら、「3年以内」が鉄則です。面倒だからと後回しにせず、きちんとした知識を身に付けて、適当な時期に売却活動をスタートしましょう。

このほかにも、クリーニング作業を自分で行ったり、引越し費用を節約したりと、細かな節約ポイントは多々あります。計画的に売却活動を進めていくことも、非常に重要と言えるでしょう。

不動産を売却するにはお金がかかる!よく調べてから売ろう

この土地と家を売ったらお金が入る!そのお金を何かに充てよう、と考えていても、思いのほか残らないかもしれません。

少しでも売却益を残すには、どのくらい税金や手数料がかかるのかを考え、その上で相場と相談しながら売値を決めていくことが大切です。

そのためにも信頼できる不動産会社を見つることが、大変重要になってきます!

不動産一括査定サイトなどで、効率良く複数の不動産会社とコンタクトを取り、自分たちに最適な頼れる担当者を探してみませんか

そしてしっかりと相談しながら売却を進めていきましょう。

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