一戸建ての家を売りたい!初心者でも失敗せずに売却を成功させるコツとは?

ライフスタイルの変化による「住み替え」や、実家の相続、田舎の空き家を処分したい、住宅ローンの返済がきつい…など、一戸建てを売りたいというタイミングがあなたにも訪れる可能性があります。

「一戸建てを売りたい!」と思って不動産会社の人に頼めば、すぐに自分の希望の価格で売ってくれるから大丈夫!なんて軽い気持ちでいてはいけません。

売り手市場なのか、買い手市場なのかといった情勢や、不動産業者の担当者の手腕に加え、「売却価格の相場」を知らずに売価設定してしまったことで、なかなか売れない…もしくは、売れたけど安価設定でなんか損してしまった気がする…なんてことになりかねません。

一戸建てを含む「不動産売却を成功させる秘訣」は、ズバリ「念入りな下準備」です。

まずは必要な情報を集めるところからスタートしましょう。初めてでも失敗しないためには、不動産売却の一連の流れや注意すべきことを頭に入れておくことが大切です。

この記事では、一戸建てを初めて売却する方に向けて、不動産売却の方法や手順、タイミング、注意点、かかる費用などを詳しく解説します。気になるポイントをぜひ確認してみてください。

思ったより高値で売れるかも?

一戸建てを売るための3つの方法

一言で「一戸建てを売る」と言っても、その方法はさまざまです。まずは自分たちが、どのような方法で売却するのか検討していきましょう。

一戸建て売却の主な方法としては、以下の3つが揚げられます。

  • 不動産会社による仲介
  • 不動産会社による買取
  • 個人売買

それぞれの特徴は、以下のとおりです。

買い手の見つけ方 手数料 売却までの期間 売却価格
仲介 不動産会社が買い手を探す 仲介手数料が発生 長い 高い
買取 不動産会社自身が買主になる なし 短い 低い
個人売買 自分で買い手を見つける なし ケースバイケース 個人の希望で決定可能

不動産会社に仲介してもらう場合、売主は不動産会社と契約を結び、買い手を探してもらうことになります。自身の希望条件に合った買い手を、見つけてもらいやすいでしょう。

売却完了までには多少時間がかかりますが、希望価格で売却しやすい点がメリットだと言えます。

一方で、買取を選択した場合、不動産会社が直接一戸建てを購入します。買い手を探す手間がかからない分、取引はスピーディーに完了。ただ、仲介と比較すると、売却価格は低くなりがちです。

個人売買は、手数料がかからず自分の希望価格で売却できる方法ですが、実践するためにはさまざまな専門知識が必要となります。

一戸建て売却に関する専門知識がない方や、「初めてで何もわからない」という場合には、個人売買ではなく仲介もしくは買取を選択するのがおすすめです。

一戸建てはいくらで売れる?気になる相場

一戸建てを売却する際に、気になるのが「いったいいくらで売れるのか?」という点です。一戸建ての価格を決定づける要素としては、以下のような点が挙げられます。

  • 築年数
  • エリア
  • 立地条件
  • 周辺環境
  • 物件の条件(間取りやデザインなど)

一戸建てで特に重視されるのが、築年数です。築10年の一戸建ては新築の半分、築20年を超えると、ほとんど価値がないとみなされてしまいます。

また、物件があるエリアも重要なポイントです。一戸建ては土地とセットで取引するもの。土地が高いエリアほど、売却価格相場も上昇します。

以下の表は、築5年の中古戸建てについて、関東地方の地域別中古戸建て売却状況を示したものです。

地域 価格 土地面積 建物面積
東京都 5,338万円 94.5㎡ 92.1㎡
埼玉県 3,107万円 129.3㎡ 102.9㎡
千葉県 3,478万円 145.9㎡ 107.1㎡
神奈川県 4,070万円 115.2㎡ 97.3㎡

※レインズ
首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2021年04~06月】

レインズで地域の実情を調べるのもおすすめですが、売却相場シミュレーションに自宅の条件を入力し、結果を得るのが一番です。売りたい一戸建ての条件やエリアに応じた、相場価格が表示されます。

一戸建て売却までの基本の流れ

一戸建て売却までの基本の流れは、以下のとおりです。仲介を選んだ場合と買取を選んだ場合、それぞれについて解説します。

不動産会社の「仲介」を選んだ場合の流れ

  1. 売却に必要な準備を整える
  2. 不動産会社に、売却予定物件の査定を依頼する
  3. 仲介を依頼する不動産会社を選択する
  4. 不動産会社と契約を結び、売却に向けた準備を整える
  5. 不動産会社が売却活動をスタートする
  6. 買主が決定する
  7. 買主との間で売買契約を結び、引き渡しをする

1から3までの手順は、売主主導で進めていくもの。一方で、4以降は契約した不動産会社主導で、手続きが進められていきます。

実際の売却活動や、契約に必要な知識や準備は、不動産会社に任せられるので初心者でも安心です。

不動産会社の「買取」を選んだ場合の流れ

  1. 売却に必要な準備を整える
  2. 不動産会社に、売却予定物件の査定を依頼する
  3. 査定結果を受け取る
  4. 納得できれば不動産会社と売買契約を結び、引き渡しをする

不動産会社が買主となるため、仲介と比較して、手順が少ないという特徴があります。査定結果に納得できれば、そのまますぐに売買契約を締結できます。

一戸建てが売れるまでの期間

一戸建ての仲介と買取には、それぞれで異なるメリット・デメリットがあります。

「できるだけ高く売りたい」と思う方におすすめなのは「仲介」ですが、「仲介を選んだ場合、どれぐらいで売れるのだろうか?」と不安に思う方も多いものです。

仲介を選んだ場合、一戸建てが売れるまでの期間の目安は、以下のとおりです。

物件売り出し前の準備期間 2週間程度
売り出し中 1~3ヶ月程度
売却活動終了後 1ヶ月程度

もっとも時間がかかるのは、やはり「売り出し中」です。すぐに買い手が見つかれば良いのですが、そうとも限らないのが現実です。

売り出し後スムーズに買い手が見つかった場合でも、売却完了までには約3ヶ月程度の時間がかかります。半年~1年程度になる可能性もあるという点を、頭に入れておきましょう。
\売れないと諦めるのは早い!/

一戸建て売却時に必要となる費用

一戸建て売却時には、税金や仲介手数料などさまざまな費用が必要となります。「こんなはずじゃなかった!」とならないためにも、費用項目と目安金額について知っておきましょう。

仲介手数料 (売却価格×3%+6万円)+消費税
(※上限価格)
印紙税 1,000円~6万円
一括返済手数料 1万円~3万円程度
抵当権抹消費用 5,000円~2万円
譲渡所得税(所得税及び復興特別所得税・住民税) 譲渡所得の20.315%もしくは39.63%
(※物件保有期間に応じて変わる)

売主側が負担する費用として、金額が大きいのが仲介手数料と譲渡所得税です。

物件を2,000万円で売却した場合の仲介手数料は66万6,000円。
物件保有期間が5年未満で譲渡所得が200万円発生した場合の譲渡所得税は、79万2,600円です。

一戸建て売却で失敗しないためには、「この程度の費用が必要となる」という点を頭に入れた上で、売り出し価格を決定する必要があるでしょう。

一戸建て売却時に必要な事前準備とは?

一戸建て売却を検討し始めたら、事前準備をスタートしましょう。具体的な準備項目は以下の4つです。

必要な書類をそろえておく

一戸建てを売却する際には、以下のような書類が必要になります。事前にそろえておけば、その後の手続きをスムーズに進めていけるでしょう。

具体的には、以下の書類を用意しておきましょう。

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 購入時の売買契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 登記済権利書(登記識別情報)
  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書)
  • 図面
  • 設備の仕様書
  • 建築確認済証
  • 検査済証 など
自宅で保管されているものもあれば、役所で取得する必要があるものも。もし見当たらない書類があれば、早めに不動産会社に相談しましょう。

隣地との境界線を明らかにする

一戸建てを売却する際に、特に大切なのが「どこからどこまでが売り物なのか」を確定させることです。

ここがはっきりしていないと、不動産会社側もその価値を正しく見極められなくなってしまいます。もし隣地との境界が確定していないなら、早めに手続きしておきましょう。

境界確定から土地測量の完了までには、3~4ヶ月程度の時間がかかります。隣地の持ち主との協議や立ち合いが必要なため、手間も時間も必要です。できるだけ早めに動くことが大切です。

一括査定を受ける

一戸建て売却時には、不動産会社による査定が欠かせないもの。最初から一社に絞り込むのではなく、できれば一括査定で、多くの不動産会社の意見を聞くのがおすすめです。

一戸建ての一括査定は、無料の不動産一括査定サイトから気軽に申し込みできます。複数社に見積もり依頼が1会の入力でできるので、とってもおすすめです!

「不動産会社がよくわからない…」という場合でも、地域に不動産会社について知ることができます。
不動産の一括査定サイトとは?
1度の入力で、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービス。入力した内容をもとに、不動産会社から連絡が来たり査定結果が届いたりする。

一括査定で複数の不動産会社から査定結果を受け取れば、なんとなく相場感覚も掴めるもの。無料で利用できるサービスなので、活用しましょう。

一括査定を受ける際に、必要となる主な情報は以下のとおりです。

  • 氏名
  • 物件所在地
  • 物件所有者と依頼人の関係
  • 連絡先
  • 築年数
  • 土地・建物の面積

実際には、利用する一括査定サイトによって、求められる情報が異なります。フォームに沿って、求められる情報を入力しましょう。

不動産会社が行う査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。手軽に結果を受け取れるのは、書類上の情報をもとに導き出す机上査定。より正確な情報を得られるのが訪問査定です。状況に応じて使い分けましょう。

住宅ローン残高と周辺相場を調べる

一戸建てを売却する際には、価格が重要なポイントとなります。売却成功させるためにも、住宅ローン残高と周辺相場について調べておきましょう。

ローンが残っている場合、完済できなければ売却は不可能に。周辺相場を知らないまま売り出し価格を設定すると、「損をする」もしくは「いつまでも売れない」といったリスクを抱えてしまいます。

不動産会社の査定を受ける際のヒントにもなりますから、こちらもできるだけ早くスタートしましょう。

失敗しない不動産会社の選び方は?

不動産会社の仲介で一戸建てを売却する場合、「どの不動産会社と契約を結ぶのか?」によって、売却活動に差が出る可能性があります。

不動産会社選びで失敗しないためには、ぜひ以下のポイントを意識してみてください。

  • 一戸建て売却実績が豊富である
  • わからないことは丁寧に教えてもらえる
  • 査定結果にきちんと理由を説明してくれる
  • できないことは正直に「できない」と伝えてくれる
  • 販売時の工夫を具体的に伝えてくれる
  • 信頼できる
  • 相性が良い

特に重要なのは、一戸建ての売却実績です。同様の物件をどの程度売った経験があるのか、必ず確認するようにしましょう。

実績豊富な不動産会社であれば、一戸建て売却に関するノウハウも積み重ねていると考えられます。査定結果にも、説得力が増すでしょう。

また、大切な物件の売却活動をお願いするわけですから、信頼関係は必須。言葉遣いや対応方法、話しているときに感じる相性なども、重要なポイントです。

売却時に注意が必要な一戸建て3つ

一戸建ての中には、売却時に注意したいタイプの物件も存在しています。3つのパターンを紹介するので、当てはまる場合はぜひ参考にしてみてください。

築20年以上の古い一戸建て

築20年以上の古い一戸建ては、建物としての価値がほとんどなくなってしまいます。このため、建物よりも土地の魅力を前面に押し出して売却活動を進めた方が良いケースも多く見られます。

築30年程度の物件は、建物を壊して更地にした方が、買い手が付きやすくなる可能性も。ただ、解体費用が発生するというデメリットがあります。

古屋付きの土地として販売するのか、それとも更地にして販売するのか、不動産会社と相談の上で決定するのがおすすめです。

また、築20年前後の物件で気になるのが、耐震基準についてです。住宅ローン控除を利用するためには、築20年までで耐震基準に適合している必要があります。

買主にとっては、住宅ローン減税の対象になるかどうかは、非常に大きなポイントです。事前にしっかりと確認しておきましょう。

ローン返済中の一戸建て

先ほどもお伝えしたとおり、ローン返済中の一戸建てを売却するためには、ローン残高を一括返済する必要があります。

現在、ローン残高を上回る貯金があれば、貯金から一括返済して売却活動をスタートすることが可能。貯金が無い場合、ローン残高を一括返済できる価格で、一戸建てを売却する必要があるのです。

まずはローン残債を調べ、対象物件がローン残高を上回る価格で売れそうか確かめておきましょう。

売却してもローンが残ってしまう場合、手持ちの資産で穴埋めできるかどうかが、戸建てを売れるかどうかの鍵となります。入念に資金計画を立ててください。

傷みが激しい一戸建て

損傷が激しい一戸建ての場合、なかなか買い手がつかないことも考えられます。状態を良くするため、リフォームを検討する場合もあるでしょう。

とはいえ、リフォームをすれば、その分費用がかさみます。売却時にリフォーム費用を回収できるかどうかは、状況によって異なるでしょう。

近年は、損傷が激しい物件を安く購入し、自分で好きなようにリフォームするスタイルも人気を集めています。

損傷した状態のまま安く売った方が良いのか、リフォームをして物件価値を高めた上で売り出した方が良いのか、不動産会社と相談の上で決定しましょう。

住み替えの場合、売り先行と買い先行、それぞれのメリットは?

現在住んでいる一戸建てを売却し、新たに自宅を購入する「住み替え」の場合、気になるのが「自宅を売る」のと「自宅を買う」のでは、どちらを優先するべきか?という点です。

「売り先行」のメリット・デメリット
家を売却してから新たな物件を購入するため、資金計画を立てやすい。一方で、購入物件の自由度が低くなったり、仮住まいが必要になったりする可能性がある。
「買い先行」のメリット・デメリット
新居探しに妥協せず、理想の物件を決定しやすい。売却活動を急いで進める必要があり、予定よりも安く売却してしまう可能性がある。また売却時期が遅れれば、二重ローンになるリスクがある。

もっとも良いのは、不動産会社と協力のもとで、売り買い同時進行型で話を進めていくことです。旧居と新居、それぞれの決済タイミングを合わせることで、負担を軽減できます。

同時進行が難しい場合には、自身が何を優先したいのかで、どちらを先行するのかを決定しましょう。

資金に余裕があり、新居に妥協したくない場合は買い先行がおすすめ。反対に、資金に余裕がない場合は売り先行を選択すると安心です。

一戸建て売却成功のコツは?

初めてでも、一戸建て売却を成功させたいなら、以下の3つのポイントを意識してみてください。成功に向けたコツを解説します。

売却スケジュールをきちんと立てる

一戸建て売却活動を成功させられるかどうかは、スケジュールにあると言っても過言ではありません。

時間に余裕があれば、自身が納得いく形で売却できる可能性が高くなります。スケジュールに余裕がないと、妥協せざるを得なくなります。

売却に向けた手順と、それぞれに必要な期間について、余裕を持ってみておきましょう。特に住み替えに伴う売却は、スケジュールが鍵です。

対象物件の印象を良くする

一戸建てが売れるかどうかは、物件の環境や状態にかかっています。「環境や状態が価格に見合っていない」と判断されれば、売却は難しくなってしまうでしょう。

だからこそ、できるだけお金を掛けない形で、できるだけ印象を良くするための工夫が必須です。

  • 庭の低木を選定する
  • 対象物件の外回りをきれいに掃除する
  • 水回りは特に丁寧に掃除する
  • 不必要なものは処分し、清潔感を意識する

特に内覧時には、意識して準備しておきましょう。

売り出し価格を慎重に決定する

一戸建て売り出し価格は、高すぎても安すぎてもいけません。できるだけ早く、好条件で売却するためには、適切な価格設定が必須だと言えるでしょう。

売り出し価格は、不動産会社の査定結果をもとに、売主自身が決定するもの。不動産会社に査定結果を伝えられたら、その根拠について聞いてみましょう。売り出し価格を決定する際のヒントにできます。

また、買主の立場で考えれば、「できるだけ安く購入したい」というのが本音です。値下げ交渉を持ちかけられる可能性もありますから、そのあたりも考慮した上で価格を決定するのがおすすめです。

一戸建ての売却でやってはいけない3つの行動

一戸建てを売却する際に、やってはいけない行動は以下の3つです。ぜひ参考にしてみてください。

とりあえずリフォーム・解体する

一戸建てを売却する際に、「できるだけ良い条件で売りたい」というのが正直なところ。ただし、そのために費用をかけるべきかどうかは、慎重に検討する必要があります。

リフォームにも解体にも、お金がかかるもの。売却費用にリフォーム費用や解体費用をプラスしても、必ず売れるという確証はないためです。

慌ててリフォーム・解体をしてしまうと、かえって販売プランの幅が狭まってしまう可能性も。本当にリフォーム・解体をした方が良いのか?という点については、ぜひ慎重に検討してみてください。

一括査定でさまざまな不動産会社とコンタクトを取れば、それぞれのスタッフが、プロの視点でアドバイスをくれるはず。できるだけ多くの不動産会社からアドバイスをもらい、さまざまな視点で総合的に判断するのがおすすめです。

不動産会社を適当に決める

これまでにも紹介してきたとおり、一戸建てが無事に売却できるかどうかは、不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。

だからこそ、不動産会社を適当に選ぶということがないようにしましょう。

一社だけの話を聞いても、何が本当で何が嘘なのか、素人に判断するのは難しいもの。しかし複数社の話を聞けば、自然とわかるようになっていきます。

  • なんとなくいいと思ったから
  • 最初に目についた不動産会社だから
  • 知り合いが「いいよ」と言っていたから
  • 不動産会社を比較検討する時間がないから
  • いろいろな会社から連絡が来るのは面倒だから

このような理由で、最初から不動産会社を決めてしまうのは、リスクある行動です。

不動産会社選びには、確かに手間も時間もかかるもの。しかし、「売却活動を成功させるために、極めて重要なポイントだからこそ、手間も時間もかけるべき」と考えましょう。

売れない状態のまま放っておく

不動産会社に仲介を依頼して、すぐに売れれば良いのですが、残念ながらそうはならないケースもあります。

この場合、売れない状態のまま放置するのは辞めましょう。「なぜ売れないのか?」を冷静に検討し、再度戦略を練り直すことが大切です。

不動産会社の販売活動に問題があるケースもあれば、売主側の内覧時の対応に問題があるケースもあります。そもそも売り出し価格が間違っている可能性もあるでしょう。

問題が発生しているポイントは、できるだけ早く是正するのが売却成功のコツとなります。「運が悪いから売れない」のではなく、「何らかの理由があって売れない」と認識してみてください。

初めての一戸建て売却もスムーズに進めよう

一戸建て売却が初めての場合、戸惑う方も多いことでしょう。売却活動で損をしないためには、必要な知識を事前に身に付けておく必要があります。

流れや手順、注意点だけでも頭に入れておけば、売却活動を成功させられる可能性はぐんとアップします。

今回紹介した情報も参考にしながら、スムーズに一戸建て売却手続きを進めていってください。

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