農地は固定資産税が安いとは限らない…売却検討を!!

自分の持ち家や土地がある人は固定資産税を支払っていると思いますが、農地にも固定資産税がかかってきます。

農地の固定資産税は安いと聞いたことはありませんか?

親が農地を持っている、親から農地を相続する予定がある人にお伝えしたいことがあります。

「税金安いなら別に売らなくてもとりあえず持っておこう!」と思った方、実はあなたの農地は意外と固定資産税が高いところであったり、思った以上に維持費がかかってしまったりしているかもしれません。

また、いざ「売りたい」と思っても農地はなかなか売れないのが現状のようです…。

農地を売却することを視野に、農地売買の流れや注意点について説明します。

場所によっては固定資産税が安くなる

一般に農地の固定資産税が宅地よりも安いです。その理由は、農地は農地としてしか使用できないためです。

農業以外のことに使う場合には許可が入りますし、簡単に売却もできません。

農地として運営していれば、そこから収穫物が得られます。その収益がどのくらいあるかによって固定資産税が決められます。

とはいえ、よほど有名なブランド野菜を育てているなど高い収益性がある農地はそれほどありません。

いくら作物から収益が得られるとはいえ、経費などを引いてしまえばそれほど大きな利益にはなりません。

宅地であれば、ビジネスにも利用できるわけで、農地よりも大きな利益が期待できます。それと比較すれば、農地は宅地ほどの収益性はないわけです。

収益性も低い、利用も制限されている…このことから宅地と比較した時に不公平にならないよう、固定資産税が低くなるように設定されているのです。

宅地並みの評価だと安くならないケースも

ただし、農地なら必ずしも安くなるわけではないので注意が必要です。農地がどこにあるかによって土地の評価が変わります。

日本では、都市計画法によって

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域

という地域に分けられています。

もしも農地が市街化区域にあり、宅地並みに評価の高い土地であれば、固定資産税もそれなりに高くなるのです。

農地の種類による固定資産税の額

では、農地の種類の違いについて説明します。

その種類によって固定資産税は大きな違いができるので、「農地=お得!」と安易に考えないようにしてください。

農地の固定資産税の目安

まず、農地評価か宅地並み評価かその違いによる税額の目安です。

農地評価とは
農地としての利用を目的として売買する場合の価格を基準として評価する
宅地並み評価とは
家を建てるための土地として売買されるときの価格を基準として評価する

特定市街化区域、一般市街化区域は宅地並みの評価になります。ただし一般市街化区域の課税方法は農地に準じた額となっています。

区分 評価方法 課税方法 税額
一般農地 農地 農地 千円
生産緑地 農地 農地 数千円
特定市街化区域 宅地 宅地 数十万円
一般市街化区域 宅地 農地 数万円

※10aあたり。10アールは1000平米

ただし、その年によって売買価格が大きく変動する可能性もあります。そのため、急激な価格の変化による税の上昇を抑えるために、

  • 本則税額
  • 調整税額

の低い方を課税することになっています。
どこにあるかで税額の差が出るのです。農地なら一概に安くなるわけではないと心に留めておいてください。

農地は売却が実は難しい…早めの相談が大事!

農地法によって、農地は簡単に次の人の手に渡らないようになっています。

一般的に農地を購入できるのは、農業従事もしくは地域の農業委員会に許可を受けた農家のみ。

農業やってみたい!という方が農地を買ってそこで農業を始めるということは基本的にはできないのです。

でも、自分や家族分の野菜だけを作っているだけという遊休農地であったり、空き地のように放ったらかしの農地にしておくのはもったいないですよね。

国が耕作放棄地や遊休農地の有効活用化を掲げていることもあり、固定資産税も引き上げられることも考えておかなくてはなりません。

最近では、農業法人を立ち上げて農業に関わる企業も出てきていて、こういった方に売るという選択肢もあります。

使わない土地を持っている方や、相続で持つかもしれない場合は、農業需要が増えてきていることもあるため、一度、不動産屋さんに相談されてみてはいかがでしょうか?

農地は放置期間が長くなればなるほど、荒れる、害虫や害獣被害、復帰に手間がかかるといったデメリットがどんどん増えてしまいます。
少しでも早くから手を売っておくのが得策です!

農地を売却するための方法2つ

農地を「農地のまま売る」方法と、用途を変える「転用」をして売る方法の2つです。

その前に、売りたい土地がどういった土地なのかについて知っておく必要があります。
農地には細かい区分があるため、市役所の農政課などに問い合わせて確認しておきましょう。

農地としての生産性が高い場所ほど、次に説明する「転用」がそもそもできない土地もあるためです。
  • 農用地区域内農地:最も制限が厳しく、転用のハードルがかなり高い
  • 甲種農地:こちらも転用は原則不許可
  • 第1種農地:公共性が高い事業に転用するなど条件付きであれば転用の条件はやや緩め
  • 第2種農地:周辺の他の農地が代用できない場合は、許可されない
  • 第3種農地:原則許可される

周辺は都市化していたり、自分の土地だけが農地で…というような場合でないと、転用はなかなか難しいかもしれません。

農地のまま売るのは、買い手を見つけるのが難しい現実…

高額ではなかなか売れないかもしれませんが、手続きはシンプルで費用も格安です。

個人で買い手を見つけるか、地域の農業関連機関のあっせんで買い手を見つけます。

農家のご近所さんがいれば声をかければ、農地のまま買ってくれるかもしれません。

でも、昨今の後継者不足や少子高齢化のことを考えると、大規模な農場のような土地で無い限り、なかなか買い手は見つからない可能性が…。

購入者側のハードルも高く、色々な条件があるため、農地の価格は右肩下がりが続いているような状況。

少しでもお得に!と思うなら、少しでも早く積極的に「転用」して売る方法を検討してみるほうが賢いかもしれません!

転用できない土地もあるので注意…不動産屋にまずは相談を!

宅地であれば固定資産税が高くなっても、貸すなどして利益を得ることができます。特に都市部であれば、農地として使うよりも利益が大きいでしょう。

ただし、農地以外への転用も実は簡単ではありません。国策である「農地を守る」ために様々な制限があったり、そもそも農用地区域内農地などのように転用できない土地もあります。

どういった目的で、どう使うのか?など使用用途がしっかりと決まっていて資金も十分にあることなどが証明されないと、農地を転用する許可がおりません。

一般的には書類のチェックや現地確認も行われるため、転用許可は申請してから1カ月~3カ月程度かかります。

個人レベルでどうこうするのは難しそうです…転用許可を取るのが得意な業者を見つけて話を進めていくことが大事です。

農地売却に強い不動産業者を探す、転用などの知識と経験が豊富な業者がベストですね。

でも一体どうやって探せばいいの?となりますよね。

どの不動産会社でも大丈夫という訳ではないため、一社に限定せず、複数の不動産会社を比較して、頼れる会社を選んで相談していくことが大切です。

そこで役立つのが「不動産一括査定サイト」です。無料で複数社の査定を受け取れるサービス。

売りたい土地の情報を入れるだけで、各社から査定額が受け取れるのでとっても簡単。

農地売却の実績についてや、周りの不動産事情に詳しいかどうかなど、色々やり取りしてみて、信頼できる、親身になってくれる不動産会社を見つけてください。

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