リースバックとは?家を売っても住める仕組み!特徴やメリット・デメリット

「売ったあとも自宅に住める」不動産取引手法として、近年注目を集めているのが、リースバックです。もし本当なら、ぜひ検討してみたい!と思う方も多いのではないでしょうか。

リースバックとはどのような仕組みで、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。積極的に検討したい人のタイプや、リースバックを提供する不動産会社を紹介します。

思ったより高値で売れるかも?

リースバックとは「賃貸借契約付き売却」のこと!

リースバックは不動産用語の一つであり、より詳しく言うと「賃貸借契約付き売却」となります。

正式にはsale and leasebackで、自身が所有する不動産を第三者に売却し、さらにその第三者との間に賃貸契約を結んで、自宅に住み続けるというシステムです。

ここで言う第三者とは、

  • リースバックを扱う不動産会社
  • 不動産投資をしている投資家

などが当てはまります。

不動産会社や投資家にとっては、住宅の買取金を支払わなければならない一方で、その後は家賃収入を得られるというメリットがあります。

何らかの事情があって住宅を手放すことを考え始めたときでも、「これからどこに住めば良いのか……」と不安を抱える方は少なくありません。

リースバックは、自宅を売却したい方にとっても、不動産を購入したい方にとってもメリットが期待できる不動産取引手法です。

その他の不動産取引にはないこうした特徴こそが、近年リースバックが注目されている理由の一つなのでしょう。

リースバックを利用するメリットとデメリット

リースバックの利用には、メリットもあればデメリットもあります。大きな金額が動く不動産取引だからこそ、ぜひ慎重にチェックしてみてください。

【リースバックを利用するメリット】

  • 不動産売却によって、まとまったお金を手に入れることができる
  • 現金化する期間が短くて済む(新たな家を買う方を探す必要がないため)
  • 売却後に住む場所で困らない(引っ越しの必要がない)
  • 引っ越ししなくても良いので、子どもの学区や職場までの手段が変わらず済む
  • 自宅を売却したことを、周囲に知られにくい
  • 将来的に、自宅を買い戻すこともできる
【リースバックを利用するデメリット】

  • 自宅の所有権は第三者に渡る
  • 住み続ける限り、家賃を支払わなければならない
  • 住み続ける場合、家賃が周辺相場よりも高くなる場合がある
  • 売却価格が相場よりも安くなる傾向にある
  • 買戻しをする際の価格は、売却価格よりも高いことが多い

リースバックの場合、不動産会社や投資家が物件を入手した際に、同時に借り手を確保することが可能。このため、不動産売却後に大がかりな宣伝活動が行われることはありません。

ただしリースバックとは、不動産会社や投資家に利益が生まれて初めて成り立つ仕組みでもあります。

不動産会社や投資家が利益を出すため、

  • 周辺の家賃相場よりも、賃料が高く設定されている
  • 再購入時の価格が、高めに設定されている
  • 住宅売却時の査定金額が、低めに設定されている

などの条件が設定されている可能性もあるでしょう。

どんな不動産取引にも、メリットがあればデメリットもあるもの。リースバックの利用を検討する際には、自分にとってのベストについて、熟考してみてください。

住宅ローンが残っている場合は要注意!

リースバックの利用を検討する際に、注意しなければならないポイントの一つが、住宅ローンです。以下のルールについて、頭に入れておいてください。

  • 住宅ローンが残っていても、リースバックは利用できる
  • 売却価格が、住宅ローンの残債を超える必要がある

たとえば、3,000万円のローンが残っている住宅をリースバックで売却する際に、提示された買取価格が1,500万円だとします。

この場合、住宅の抵当権を解除することができないため、リースバックを利用することはできません。オーバーローン状態の場合です。

住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することはできますが、本当に利用が可能かどうかは、

  • ローン残債
  • 自宅の査定金額

以上2つが確定して、初めてわかることです。

自分の場合はどうなのか気になったときには、不動産一括査定などでまずは査定を依頼をしてみてください。

リースバックを検討するなら知っておくべき3つのリスク

リースバックにはメリットもあればデメリットもあります。とはいえ、利用前に、デメリットを具体的にイメージするのは難しいでしょう。

ここでは、リースバックを利用する上で、誰もが直面する可能性がある3つのリスクを紹介します。こちらについても、頭に入れておいてください。

買戻しができなかった

買戻しは、リースバックのメリットの一つです。「いったん売却しても、余裕ができた段階でまた買い戻せば良いから…」と考える方も多いのではないでしょうか。

しかし実際には、いったい売却した自宅を買い戻すのは、簡単ではありません。売却時より高くなる可能性が高いからです。

買戻し時に提示される金額は、売却価格の1.1~1.3倍程度が相場です。売却後、賃料を支払い、さらに割高な買戻し金を支払うことになってしまいます。

たとえば、1,000万円で売却した自宅を、買い戻す際の価格の目安は1,100万円~1,300万円程度です。1ヶ月10万円の家賃で3年リースした場合、賃料としてすでに360万円を支払っている計算に。

よほど強い思い入れがない限り、買戻しを決断するのは難しいでしょう。

途中で契約を打ち切られてしまった

売却したあとの自宅に、住み続けられるはずのリースバック。しかし実際には、途中で契約を打ち切られ、住む場所を失くしてしまう方もいます。

リースバックで賃貸契約を結ぶ場合、「定期借家契約」を締結するケースが一般的です。

定期借家契約とは…
該当物件に住める期間が決められている賃貸借契約。希望する限り、基本的にはずっと住み続けられる普通借家契約とは異なり、契約満了後の再契約は、両者が合意する場合にのみ締結できる。

つまり、契約満了後に再契約を結べるかどうかは、売却先の不動産会社や投資家次第です。もちろん、「再契約が結べず、引っ越すことになった」という状況も、十分に考えられるでしょう。

リフォームや修理を自由にさせてもらえなかった

リースバックで家を売却すれば、所有権は売却相手へと移ります。これまでと同じように暮らせていても、その本質は、大きく異なるでしょう。

たとえば賃貸アパートでは、リフォームや修理にも、大家さんの許可を取る必要があります。なぜなら、物件のオーナーは大家さんだから。居住していても、物件を好きにいじれるわけではありません。

それと同様のことが、リースバック後の自宅についても言えるでしょう。気になる点や修理したい点があっても、これまでのように好きにできるわけではないのです。

持ち家で長く暮らした人ほど、生活のギャップに戸惑いがちです。こうしたリスクについても、事前に頭に入れておきましょう。

リースバックは、さまざまな事情を抱える人にもオススメ!

通常の不動産売却ではなく、リースバックを利用するのがオススメな方は以下のとおりです。

  • 事業・教育・介護・病気の治療などのため、まとまった現金が必要な方
  • すぐに引越しするのが難しい方(子どもの学区、住み替え先の検討など…)
  • 数年後に退職金が入るが、現在はお金に余裕がない方
  • 老後の生活費や相続問題が不安な方
  • 自宅を売却したいが、ペットと一緒に生活したい方
  • 住宅ローン以外で借金を抱えている方

不動産とお金に関する悩みを抱えている方は、決して少なくありません。リースバックを選択肢の一つに加えることで、問題を解決できる可能性もあります。

リスクが気になるならリバースモーゲージを検討しよう

「リースバックは気になるけれど、リスクは無視できない…」という方におすすめなのが、リバースモーゲージです。概要は以下のとおりです。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは、自宅や土地を担保に、金融機関から融資を受ける仕組みを言います。その特徴は以下の通りです。

  • 毎月の支払いは利息のみ
  • 所有権は自分のまま
  • 使用用途に施元あり(基本的には老後資金)
  • 家族の同居は原則として配偶者のみ
  • 契約者が亡くなったあとで、自宅を売却した資金で一括返済

こちらの場合、所有権は自分のまま。必要なくなった自宅を売却し、そのお金で借りたお金を返済できるというメリットがあります。

ただし、リースバックと比較して、利用できる人が限定されている点が、デメリットだと言えるでしょう。

リースバックとリバースモーゲージで悩んだときには?

リースバックとリバースモーゲージ、どちらを利用するべきか悩んだときには、まずは自宅の価値を確かめるところからスタートしましょう。

その上で、自分自身の条件を再確認します。どちらのメリットの方が大きくなりそうか、家族ともよく話し合って決定するのがおすすめです。

どちらにもメリット・デメリットがありますから、それらを正しく把握しましょう。まずは不動産会社に、詳しい話を聞いてみるのも良いでしょう。

リースバックを提供する不動産会社

リースバックを利用したいと思ったときには、リースバックを提供する不動産会社を選択し、相談するのがオススメです。

「具体的に、どの不動産会社がリースバックを提供しているの?」と思ったときには、以下の情報を参考にしてみてください。

株式会社ハウスドゥ
2013年10月からリースバックサービス「ハウス・リースバック」の提供を開始した、パイオニア企業。契約数は1,500件を突破しており、さまざまなエリアでスピーディーな対応が可能。豊富なリースバックブランや、入居者向けのコールサービス・訪問サービスでも人気。
株式会社センチュリー21・ジャパン
リースバック「売っても住めるんだワン」を提供。全国主要都市にて対応可能。売却後は定期建物賃貸借契約を結び、契約満了後は「期間満了による退出」、もしくは「再契約による居住延長」のどちらかを選択可能。
株式会社インテリックス
1995年の設立から中古マンション再生流通事業を手掛け、2016年よりリースバック「あんばい」の提供をスタート。全国主要都市での利用が可能で、リースバックと通常の売却の両方で検討が可能。

不動産会社ごとの違いにも注目し、最良の選択を!

リースバックという大まかな仕組みそのものは変わりませんが、提供する不動産会社によって、契約時の詳細条件は変わってくるものです。

リースバックを利用する際には、以下の項目を参考にしながら、不動産会社の比較検討をしてみてください。

  • 不動産会社のリースバック提供エリアについて
  • リースバック対象の不動産の種類について(区分マンションOK等)
  • 買取金額について
  • 家賃について
  • 賃貸可能期間について
  • 買戻しに関するルールと、査定金額について
  • 初期費用について
  • その他、必要な費用や詳細ルールについて

事前にしっかりと検討することで、より安心してリースバック契約を結べるはずです。わからないことがあれば、ぜひ積極的に問い合わせしましょう。

信頼できる相手と契約を結んで、売却後も安心して生活しよう

リースバックでは、自宅を売却した後も、貸主・借主として、不動産会社を長く付き合っていくことになります。

信頼できる不動産会社を選び、契約を結ぶことこそが、リースバックで成功を収めるためのポイントだと言えるでしょう。

リースバックは誰でもできる!という訳ではありません。住宅ローンが残っている方は、自宅の価値をまずは調べてみるところからスタートしてみてはいかがでしょうか。
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