住宅ローンが払えない…が急増!滞納するとどうなる?競売前にすべき対処法

2020年からのコロナ渦…この影響であたなの生活は苦しくなっていませんか?

予期していなかった収入源(ボーナスカット、バイトのシフトを減らされた、コロナで就業できなかった)などで経済的大ダメージを受けていませんか?

住宅金融支援機構のコールセンターには、コロナ関連の相談が増加。金銭的に打撃を受けたご家庭が、住宅ローンを払えない…と不安を感じ問い合わせが急増しているようです。

しかし、払えないからといって住宅ローンの返済を「滞納」したままにしておくと、約半年で競売となってしまいます。

競売
相場の6~7割程度の安い価格で売りに出されることが多く、家を失う上に「多額の借金」が手元に残ってしまいます。競売には、自宅を出て行かなければいけないこと以外にも様々なデメリットがあります。

【競売のデメリットの例】

  • 不動産の売却額が市場価格より低い(6~7割程度)
  • ローンの残金は一括返済を求められる
  • 売却額が低いので債務が多く残る
  • 競売にかけられていることがネットや新聞で告知され周りにバレる
  • 引っ越し費用を自分で負担しなければいけない
  • 引っ越しの時期を自分で決められない
  • 自宅に住み続けることができない
  • 退去しないと不法占拠扱いされる

何としても競売だけは避けたいところです。

住宅ローンが払えなくなりそう、払えなくなったという場合は、少しでも早く動くことが大事です!

住宅ローンが払えないとどうなるのか?滞納した時の対策法、やってはいけないことなどについて詳しく確認しましょう。

住宅ローンが払えないかも!と予見できた時点で早めに売却の検討を!

住宅ローンは高額な上に返済期間も長いので、経済的な問題や、取り巻く状況の変化で払えなくなることは十分考えられます。

でも、住宅ローンの滞納を放置していると、最終的に住んでいる場所から出ていかなければいけなくなってしまいます。

実際に住宅ローン破綻、またその予備軍は増加傾向に!!せっかく手に入れたマイホームを手放す人も…。

なので、実際に滞納してしまっているという人はもちろん、「もう払えないかも!」と思った時点で、早めに売却を視野に入れて動くことが大事!

家は「売りたい」と思った時点で即売れるというものではありません。できるだけ早くから査定をしたり、自分の家の相場を知っておく必要があります。

住宅ローンを滞納してしまう理由

住宅ローンが返せない…のには、下記のような理由が考えられます。コロナウイルスによる影響も忘れてはいけません。

何らかの変化をきっかけに、ローンが払えないと悩んでいる人が多くいるのが現状です。
  • ちょっと無理してローンを組んでしまっていたという方
  • 住み替えローンなどを利用することで、返済額が増えた方
  • 会社の倒産やリストラ、ボーナスカットや残業カット、転職などによる収入減
  • 病気・怪我・事故などで働けない状態の方
  • 離婚
  • ギャンブル
  • 浪費
  • 子どもの成長に伴う教育費などの費用の増加

ある程度はリスクを考えてローンを組むのが一般的ですが、まさかコロナウイルスのような新型ウイルスにより経済状況が悪化するということまでは予測できなかったでしょう。

住宅ローンの適正借入額と借入可能額の祭により、無理のあるローンを組んでしまったという方もいます。違いは以下の通り。

  • 適正借入可能額は「年収の5倍」なのに対し、借入可能額は「年収の8倍」
  • 返済比率(年間の返済額を額面年収で割った割合)は、適正は「20%」に対し、借入可能は「30%」
  • 完済の年齢は、適正年齢が「65歳」に対し、「80歳」までに完済
ちょっと無理をしてでも「マイホームが欲しい!」という方は多いと思います。そういった方が、今「払えると思っていたものが実際払えない…こんなはずじゃなかった!」と返済に苦しんでいる可能性は高いです。

すぐに諦めずに、まずは下記をしてみてください!

  • 借入先の金融機関に相談に行く
  • (団体信用生命保険)が適用できるか調べる

どちらもダメという場合は、ローンが払えなくなったらどうなるかを早めに知り、自分に合った対処をしていくことが必要となります。

住宅ローンが払えないとどうなる?段階を踏んで最終的には不動産が競売に

住宅ローンが払えないで滞納し続けると、最終的には不動産が差し押さえられて競売にかけられます。

でも、段階があるので払えなくなったからといって即競売というわけではありません。

住宅ローンを滞納した時の流れ

支払いが難しくなり、住宅ローンを滞納するとどうなるのでしょうか。

滞納が始まってからの期間 起きること
滞納1ヶ月~3ヶ月…督促状が届く 借入先の金融機関から電話や書類で連絡が入る
来店依頼状や、このまま支払わない場合は、遅延損害金や支払い残高の一括返済を求めるといった内容の督促状が届く
滞納3ヶ月~6ヶ月…期限の利益の喪失 住宅ローンの残金を一括返済するよう言われる
一括返済できなければ保証会社が代位弁済をする
(銀行から保証会社に債権者が移転し、競売の申立が行われる)
滞納3ヶ月目に、個人信用情報機関に返済が滞っている情報が登録される
(ブラックリスト)
滞納6ヶ月~8ヶ月…競売開始決定通知が届く 裁判所から競売開始を知らせる「競売開始決定通知」が届き、不動産が差し押さえられる
間取り・周辺環境などの「現地調査」が行われる
※国家権力による強制力があり拒否できない
滞納8ヶ月~10ヶ月…競売入札期間決定通知が届く 競売不動産の購入希望者が、購入金額を提示し申し込むことができる期間です
任意売却への切り替えの最後のチャンス(ただし金融機関が承認しない可能性もあり)
滞納10ヶ月~12ヶ月…立ち退きく 競売の落札後、落札者に所有権が移る
居住を続けると、不法滞在者となり、落札者との間で立ち退き交渉が行われる
そのまま居座ると、「強制執行」で力を持って追い出される
期限の損失
ローンを分割して少しずつゆっくり返して良いという利益のこと。この利益を失うと、全額一括返済をしなければならない

現地調査により「最低競売価格」が決定され競売が行われるのですが、この価格は市場価格の6~7割程度で設定されていると言われています。かなり安いため、その後も多くの住宅ローンだけ残ってしまう可能性が高いです。

競売を取り下げたいという場合は、債権者(保証会社)に売却代金を納付する必要があります。

競売を取り下げたい場合は、「任意売却」で不動産を売却し債権者に一括返済する方法があります。

一般市場取引価格相場の約8割~9割と言われているため、競売よりもかなり高く売れる可能性が高く、手元にお金を残すことができるかもというメリットもあります。

住宅ローンを払えなくなるかも…といった段階で「マイホームを売ってこの窮地を乗り切る!」という場合は、滞納2ヶ月目までは一般売却も可能です。

住宅ローンが払えなった場合は、物件売却をしてその売却金で返済をするのが基本!残債が残る場合は、手持ちのお金(貯金など)も加えて一括返済します。

「一般売却」でも「任意売却」でも「競売」でも残債を返済する義務があります。

残債が手持ち金だけでは返済しきれないという場合は、「任意売却」をおすすめします。

売却額で足りなかった分の残債額を、債権者と交渉して圧縮できたり、圧縮後の残債の返済方法も協議して決められるため、残債が返済しやすいためです。

ただし、任意売却にも事故情報名簿に載る(ブラック)などのデメリットがあります。十分理解した上で検討しましょう。

個人信用情報機関に滞納の情報が登録されることによる影響

個人信用情報機関は国内に3つあり、個人のお金の貸し借りに関する情報を集めて保管していて、銀行などの金融機関や貸金業者などが加盟しています。

  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC)…主にクレジットカード会社が加盟
  • 株式会社日本信用情報機構(JICC)…主に消費者金融が加盟
  • 全国銀行協会(全国銀行個人信用情報センター・KSC)…銀行や信用金庫、信用保証協会などが加盟
個人信用情報機関と金融機関や貸金業者の関係
  • 金融機関などは加盟先の個人信用情報機関に情報を提供する
  • 金融機関などはローンの申し込みを受けると個人信用情報機関に情報を照会する
  • 滞納や借り過ぎなどがある場合はお金を貸さない
  • 申込者が多重債務に陥ることを防ぐための仕組み

個人信用情報機関に滞納の情報がある状態の時には、お金を借りることができなくなる可能性があります。

  • 自動車ローンや教育ローン、住宅ローンなど様々な種類のローンが組めなくなる
  • カードローンやキャッシングも利用できない
  • クレジットカードが作れなくなる(持っているカードが使えなくなることも)
  • 携帯端末などの分割払いもできなくなる
  • 信販会社を通じて支払いをする形のジムなどが利用できなくなる

お金を借りること全般に影響が出ます。

連帯保証人がいる場合は、その人が一括返済しなければならない!

連帯保証人は、基本的に債務者(お金を借りている人)と同じ立場です。

つまり、住宅ローンを払えなくなると、連帯保証人が残りの住宅ローン残債を一括返済する義務が生じます。

物件を売却して住宅ローンを完済すれば、連帯保証人の立場を解消することができます。

家族や同居人には影響がある?

家族や同居人が連帯保証人でない場合は、債務者ではないため、住宅ローンの支払い義務はありません。

住宅ローンは、あくまでも「債務者」に対して返済義務があるものです。

住宅ローンの滞納を解消する方法

住宅ローンの滞納を解消する方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

住宅ローン支払いが厳しいと思ったときに、どういったことをすべきかを、状況別に説明します。

もし自宅を手放しても良いという場合は、一般売却/通常売却ができる段階で売るのが一番手元に残るお金が多くなります。

通常の不動産売却ができる条件
不動産売却額の方がローンの残高よりも高いと予想されること

ローンの残高によって、通常の不動産売却ができるかどうかが決まります。

ローンの残高状態 可能な売却方法
売却代の方がローン残高よりも高い
(アンダーローンの状態)
通常の不動産売却
売却代の方がローン残高よりも安い
(オーバーローンの状態)
任意売却

【滞納前】:生活の見直し、金融機関への相談や借り換え検討を!

滞納前からできる対策から見ていきましょう。

◆追記◆新型コロナ関連の給付金について

新型コロナウイルス感染症の影響で、休職、給料の大幅カット、離職などを余儀なくされた場合、給付金を受け取ることができる可能性があります。

  • 生活資金で悩んでいる場合:生活福祉資金の特例貸付
  • 住居を失う恐れがある場合:住居確保給付金

生活福祉資金の特例貸付は、社会福祉協議会に申請し貸付を受けられる特例です。緊急、一時的に生活費が必要な人には「緊急小口資金」(最大20万円)と、生活再建までの間の生活費が必要な人には「総合支援資金」(最大20万円x3ヶ月)があります。

住居確保給付金は、離職・廃業から2年以内もしくは、休業などで収入が減り、離職・廃業と同程度の状況であれば支給されます。

原則3ヶ月(最大9ヶ月)家賃相当額を自治体から家主さんに支給。令和2年度中に新規申請し受給開始していれば、令和3年1月1日以降は最長12ヶ月まで延長可能に!

参照:https://corona-support.mhlw.go.jp/index.html

生活を見直して費用を捻出する方法を考える
収入を増やしたり出費を減らしたりする方法も有効です。小さな浪費も重なればおおきくなります。家計収支の把握からはじめていきましょう。
  • 専業主婦(主夫)なら働きに出る
  • パートなら正社員になる
  • 副業を探す
  • 不要なものを売る
  • 保険を見直し支出を減らす
  • 携帯のプランを変更する
  • 車を売る
  • 高額なショッピングをやめる
  • 旅行などを控える
  • ギャンブルをやめる
  • 酒やタバコを控える

できることから!が大事です。

借入先の金融機関に相談して対策を考える
一時的に支払いが難しくても、いずれ支払いができるようになる見込みがある場合、借入先の金融機関に相談すると「返済計画の見直し」をしてもらえる場合があります。金融機関としても、滞納⇒競売よりは、長期に渡り返済してもらう方が利益があるので、相談に応じてくれることも!

具体的には以下のような内容を相談しましょう。

  • 一時的に返済額を減らす
  • ボーナス払いを減額したり中止したりする
  • 一時的に元金の返済をストップして利息のみの支払いにする
  • 返済期間を延長する

一人で悩まず、相談してみましょう。

保険適用ができないか?
住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険への加入が条件とされているのが一般的なので、それを利用できる可能性もあります。適用範囲も念のため確認してみてください。

【団体信用生命保険(団信)とは】
加入者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残りが免除される保険

払えない事由によりますが、所定の高度障害や身体障害への認定は保険適用対象です。また、特定疾病保障をつけていたり、「住宅ローン返済支援保険」などに加入ている場合なども、保険金の支払い対象となっている可能性があるためです。

住宅ローンを借り換える
住宅ローンは、借り換えることもできます。
  • 金利が低いローンを選ぶことで月々の返済額が減少
  • 減額できる金額は1万円から2万円程度
  • 収入の状況によっては借り換えが難しいことも

【メリットが多いと言われている例】

  • ローン金利が1%以上低くなる場合
  • 返済期間の残りが10年以上ある場合
  • ローン残高が1000万円以上ある場合

少し月々の返済額が減れば何とかなる場合は借り換えが有効ですが、収入が減っていたりなどの理由で少しの減額では対応が難しい場合は別の方法を試みましょう。

一般売却で自宅を売って住み換える
自宅を売却し、住み換えることで住宅ローンの滞納から抜け出せることもあります。離婚が理由で住宅ローンの返済ができない…という場合には、むしろ離婚前に売却することで、財産分与も明確になり後腐れもなくなります。
  • 世帯人数の変化に合わせる
  • 収入や支出の変化に合わせる
  • 今よりローンが安くなる家を探す

状況に合わせることが重要です。

少しでも早く、高く売りたい!と思うのであれば、複数の不動産会社に無料で査定してもらいましょう。

一括査定サービスなら、家に居ながらにして複数の会社の査定を受け取れるので簡単楽ちんです。無料なので気軽に試せますよ。

【滞納してしまった…】:任意売却を検討してみて!

既に住宅ローンを滞納してしまっている場合は、金融機関への相談をしてみても通らない事が多いです。

「任意売却」をすることで、競売よりも高く売れる上、引越し費用などを受け取れる可能性もあります。

ローンの残高状態 可能な売却方法
売却代の方がローン残高よりも高い
(アンダーローンの状態)
通常の不動産売却
売却代の方がローン残高よりも安い
(オーバーローンの状態)
任意売却

そのまま自宅に済み続けたいなら、リースバックと組み合わせることも可能です。

【リースバックとは】

自宅を売って売却代金を受け取り、そのまま売却後も家賃を払うことで住み続ける方法。将来的に自宅を買い戻すこともできます。

任意売却は、住宅ローンの残高が不動産の売却価格を上回る(オーバーローン)でもできる売却方法。ローンの残り(残債)を一括返済ではなく分割返済することができます。

毎月の返済額が~2万円程度と、無理なく返済ができる価格に設定されることが多いです。

借入先の承認を得る必要があります。競売になる前に早めに任意売却の手続きを進めることをおすすめします。

競売と比較した場合の任意売却のメリット
  • 不動産の売却額が市場価格に近く競売よりも高い
  • ローンの残金を分割返済できる
  • 売却額が高いので競売の場合よりも債務が減る
  • 通常の売却と同じなので周囲にバレない
  • 引っ越し費用を売却代から支払ってもらえることも
  • 引っ越しの時期を相談できる
  • 自宅に住み続けられる方法(リースバック)と組み合わせ可

競売よりも、任意売却の方がメリットが大きいことがわかります。でももちろんデメリットも…。

任意売却をする際の注意点
  • 個人信用情報に事故歴が記載(ブラックリストに載る)
  • 借入先の金融機関の同意が必要
  • 住宅ローンに連帯保証人がついていればその人の同意もいる
  • 早く売却できないと競売になる

個人信用情報に延滞したという記録が残ることで、その後新たにローンが組めなかったり、新しいクレジットカードが作れません。

ただし、一生残るのではなく、完済してから5年くらいで消えると言われています。

競売の手続きが進んでしまうと、金融機関で承認が取れない場合もあるので、任意売却にしたいなら早めに債権者の同意を得るよう動いてください。

期間内に家が売れないと、結局は最終的に競売になってしまいます。できるだけ早い成約に向けて行動することが必須です。

【住宅ローン以外にも債務あり…】:債務整理の検討を!

住宅ローン以外にも債務があり、どうやっても支払いが難しい場合、債務整理の検討も必要です。

  • 任意整理
  • 個人再生
  • 自己破産
任意整理や個人再生は、住宅ローンはそのまま払い続けるのが一般的です。それ以外の借金が何とかなれば住宅ローンの支払いが続けられそうな時に選択できます。

個人再生には、『住宅ローン特則』で、家を手放さずに「住宅ローン以外の債務を大幅に減額」できる可能性があります。

住宅ローンの支払いはそのまま残りますが、それ以外の借金で住宅ローンの支払に困っていたという方にはメリットが大きい方法です。
借金の総額 最低弁済額
100万円未満 基準債権額
100万円以上 500万円未満 100万円
500万円以上 1,500万円未満 1/5まで
1,500万円以上 3,000万円以下 300万円まで
3,000万円超 5,000万円以下 1/10まで

自己破産は、住宅ローンも含めて借金が全てなくなるという最大のメリットがあります。しかしその代わりに、住宅も含めた財産を手放さなければいけません。

自己破産のデメリット
  • 財産を失う
  • 官報に掲載されることで周りの人に気づかれることがある
  • 手続き中は制限を受ける職業もある
  • 個人信用情報機関に長期間情報が掲載される
  • 連帯保証人に請求が行く

債務整理を検討する場合は、弁護士に相談しましょう。

【高齢である場合】:金利分のみの返済でOKのリバースモーゲージ検討も!

自宅を担保にして、お金を借りることができるサービス「リバースモーゲージ」であれば、自宅にそのまま済み続けることが可能です。

毎月の住宅ローンの「金利分」のみの返済となるので、返済がかなり軽くなります。

残債については、借り入れしている人が死亡した後に、相続人が不動産を売却して支払ったり、現金一括で支払ったりなどを選択できます。

リバースモーゲージで借りられる金額は、担保不動産の評価額の5割~7割程度のため、一般的な売却の方が手元に多くお金が残ることになります。

なぜ高齢だとこの方法がおすすめなのか?それは、齢者の老後資金の一部になるものであり、さらに相続人に債務をできるかぎり残さない方法だからです。

リスクが大きいので避けたい!やってはいけない対処法

住宅ローンを滞納している時、やってはいけない対処法もあります。

賃貸に出すのは避けて!

住宅ローンよりも家賃の方が安いアパートに引っ越し、自宅を賃貸に出して負担を減らす方法も考えられますが、リスクがあるのであまりお勧めできません。

  • 借り手がいないと逆に負担が増える
  • 自宅に戻りたくても借り手が退去してくれなければ戻れない
  • 借入先の金融機関の許可なしに行うと住宅ローンの一括返済が求められることも

カードローンやキャッシングで新たに借入を絶対しない!

住宅ローンが返済できないからと、カードローンやキャッシングに頼って新たに借入をするのも避けましょう。

利息が膨らむだけです。闇金に手を出すのも絶対にダメです。

  • 住宅ローンよりカードローンなどの方が金利が高いので利息が増える
  • 多重債務になり管理が難しくなる

住宅ローン返済の根本からの解決になりません。

身内から借りると問題が起きることも

利息なしまたは低い金利で貸してくれる可能性がある身内から借りる方法もありますが、問題が起こることもあります。

  • 一時しのぎなので結局借金が残るから
  • 関係の悪化につながることもあるから
  • 共倒れになることもあるから

周りを巻きこむ前に、できることが無いかを考えましょう。

専門家に相談しないで進めるのはNG!

住宅ローンが払えず困っている、任意整理を検討したいなどという場合は、法律の専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローン以外にも借金があり「債務整理」をしたいという場合は尚更です。自分にはどんな方法が合っているのかは状況によって異なりますし、債権者との交渉なども経験豊富な専門家にお任せするほうがスムーズだからです。

また、それぞれにメリット・デメリットがあります。あまりよく知らない人だとメリットに目が行きがち。

実際に手続きした後に、こんなはずじゃなかった!とならないためにも、専門家に相談してみましょう。

無料相談を受けている事務所も沢山ありますし、法テラスなどを利用し、まずは無料で相談してみてはいかがでしょうか。

夜逃げは何の解決にもなりません!

夜逃げをして、住宅ローンの残債を踏み倒せる?と思っているなら、それは無理です。競売はそのまま実行されます。

売却後の残債を返済する義務はそのまま残ります。借金はそのままで何の解決にもなりません。

逃げるという選択ではなく、借金の法的救済措置である「債務整理」を行うなど他の選択肢が必ずあるはずです。専門家に助けを求めてください!

住宅ローンが払えないといずれ競売に!今すぐできる対策を!

住宅ローンが返せない…?と思い始めた段階から、色々と対策を打つことが大事だということ、お分かりいただけたでしょうか。

誰に相談すればいいか、何から手をつければいいか分からないという場合は、自宅売却を視野に入れて、「今なら自分の家はいくらで売れるのか?」まずは自宅の査定をしてみることをおすすめします。

複数の会社の査定を取ることは、今すぐスタート可能です。売却するとなれば、少しでも早い段階から売り出さないと、すぐ売れるとは限りません。

そして同時に、不動産会社や法律の専門家に「住宅ローンが払えない」と相談してみてください。プロなので、住宅ローンの返済ができない場合の対処法について知識豊富です。

住宅ローンの滞納を放置していると、最終的には不動産が競売にかけられ、相場よりもかなり安い価格でしか売却できないばかりか、周りにもバレてしまうという結果になりかねません。自分の信用情報にもキズがついてしまいます…

あなたに合った対処法を専門家と一緒にいち早く見つけることで、住宅ローン滞納 → 競売とならないようにしてください!
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