不動産を売りたい訳ありの理由(ローンが払えない、離婚など)でも売却を成功させるコツ!

今住んでいる家やマンション、所有している土地や山林などの不動産を手放す場合には、一体どんな理由があるのか?友人や知り合いであってもなかなか聞けないこともありますよね。

ライフスタイルの変化、相続、離婚、住宅ローンが払えなくなった…などでしょうか?

もしかすると、今後自分も「不動産売却」を考えるタイミングが来るかもしれないので、どんなパターンがあるか知っておきたくありませんか?

また、不動産売却を検討しているけど「初めてのことで、何から手をつけていいのか分からない」「家の売却価格っていくらに設定すればいいの?」など不動産売却初心者だと不明点もたくさんあると思います。

この記事では、「不動産を売りたい理由」と、「実際に不動産売却する際の流れや注意点」についてまとめました。

不動産を売りたい理由① ライフスタイルの変化による住み替え

不動産(家、マンション)を売りたい理由の多くは、「ライフスタイルの変化」です。

人生のステージによって、「手狭になったので引っ越したい」「広い家からコンパクトな家に」など前向きな理由がほとんどです。

家族構成の変化

人生の節目、節目で家族の形は変わっていきます。それに伴い住んでいた家を売り、家族の人数や状況に合った家を見つけて住み替えをします。

  • 結婚した
  • 出産して家族が増えた
  • 子どもが独立
  • 親や子と同居
  • 自身や家族の介護
結婚、出産などで家族が増えて手狭になった
独身時代に購入したマンションが不要になった、結婚したのでマイホームが欲しい、出産し家族が増えたので、手狭なマンションではなく、広い一戸建てに住みたいなど。
子どもが独立し、老後の生活に広すぎるため
子育てが終わり、部屋数のある家が不要になった、老後にはちょっと広いし古過ぎて使い勝手も悪くて…など。
親や子と同居するため
息子や娘に子どもができ、共働きなので二世帯住宅にして孫と一緒に住んでお世話をしたい、または高齢の家族が片親になり心配なため、親と同居する必要がでてきたなど。
自身や家族の介護のため
自分や家族に介護が必要になり、不便で狭く段差のある家ではなく、安全で便の良い家、新しいバリアフリーの家に住みたいなど。

不動産を売りたい理由② 今よりも利便性や環境などが良いところへの住み替え

満足して購入した家でも、生活のパターンが変わったから売りたい!今住んでいる周辺環境に問題や不満がある…などが理由です。

  • 進学
  • 転勤、転職
  • ご近所トラブル
  • 騒音や周辺環境の問題がある場合
進学
子供の学区や通学方法が変わったり、子供のために学校の近くに住みたいため
転勤や転職
勤務先が遠方になった、今の家からは通えないなど
周辺環境の悪化
どうしても自分や家族では解決が難しい、ご近所トラブルが原因であったり、線路が近くて騒音や振動がある、悪臭がする、悪質な起業や暴力団関係の事務所があってそこに住み続けるのが不安だという理由

住み替えローンについて

転勤や急な引っ越しを理由に、今の家を売却したいけれど…「住宅ローン」がまだ残っていて困っている場合、どうすればいいか悩みますよね。

そんな方は、「住み替えローン」が利用できます。

基本的には、住宅ローンを一括返済してからでないと、次の住宅ローンを組むことはできません。

住み替えローンは、今の家を売却しても残ってしまったローン(返済しきれないオーバーローン)に、今の家の住宅ローンを完済するためのお金と、住み替える家の購入代金を融資してくれるというローンです。

  • メリット…次の家の購入資金が足りなくても、自分が家を売りたいと思ったタイミングで住み替えすることが可能。
  • デメリット…残債(ローン残高)と次の家の購入金額が合わさるため、ローン総額が多くなり金利が高額に!また融資の審査も厳しくなる

メリットとデメリットを理解し、きちんと返済できるのかを確認した上で利用を検討しましょう。3つのポイントをおさえることが重要となります。

  • 金利が高いので借り過ぎになっていないか?
  • 住宅ローン控除が使えないか?
  • 売却と購入のタイミングを合わせて、「買い替え特約」が使えないか?

不動産を売りたい理由③ 空き家など不要な物件を処分したい

空き家の管理にはお金がかかります。もう住まない家なのであれば、そのまま放置するよりも思い切って手放してしまう方が良いかもしれません。

【空き家を放置するよりも手放した方が良い理由】

  • 遠方にあるため管理が難しい
  • 放置しておくと、損害賠償の可能性も…
  • 固定資産税など税金の負担が大きい

また、空き家を放置し過ぎて「特定空き家」に認定されるとやっかいです。固定資産税が約6倍高くなることも!

老朽化した空き家の放置は、周辺へ迷惑がかかるものとなります。

  • 災害で倒壊
  • 放火で火災の危険性
  • 異臭など衛生上の問題
  • 見た目の悪さなど周辺の景観に影響

などです。

空き家や不要な物件はダラダラ放置せず、トラブル回避のためいつまでに売ると目標を決めて売却した方が税金面や費用などを抑えられます。

空き家や不要な物件を売るにはいくつか確認事項があります。

空き家の持ち主を確認!
売却できるのは名義人だけです。もし空き家の名義が売主でない場合は名義人変更をしなければなりません。名義人変更の手続きには、必要書類と税金を合わせた登録免許税を収める必要があります。
空き家をそのまま売るのか、更地で売るのかを決める
売り方は2つポイントがあります。

築20年以内の空き家は中古住宅として高く売れる可能性があります。築年数の長い古い家は、家の価格はほぼゼロになるので、「古屋つきの土地」として売るのがベスト!家に価格がつかなくても土地として売りに出すことが出来ます。

更地にすると利用しやすいので買い手が付きやすいという利点があります。ただし、空き家を解体して更地にして売るには「解体費用」がかかることをお忘れなく!

不動産を売りたい理由④ 相続した不動産(実家や山林など)が必要ない

親や兄弟から不動産(一戸建て、マンション)を相続したけれど、自分には家があるため必要ないため売りたいという理由です。

住んでいない家でも、毎年固定資産税は払わなければならずお金がかかります。また、近隣に迷惑がかからないよう枝木の手入れや除草など定期的な管理も必要です。

何もせず放っておくと先述したのような「空き家」化が進み、近隣とのトラブルやリスクを抱える恐れもあります。

相続した家の名義人が本人でない場合は、名義変更から始めます。名義変更には必要書類、手続きなど税金と手数料の登録免許税が発生します。

相続した不動産を売るには、色々な手続きが必要なことを覚えておきましょう。

また、相続した不動産に対し相続人が複数いた場合は、家を売って現金化し相続を平等に分割するケースもあるようです。

山林などを相続し手放す場合も理由は同じです。固定資産税の支払い負担があり、持っていても活用方法もあまりないからです。

山林を売るには、登記簿謄本または固定資産税の通知書が必要です。山林売却に強い不動産会社に相談したり、地元の「森林組合」に問い合わせると良いでしょう。

不動産を売りたい理由⑤ まとまった資金が必要になった

家やマンションを買った後、急にまとまったお金が必要になる場合もあります。

  • 事業の資金
  • 収入が激減(突然のリストラや残業代カット、急病や怪我、事故など)
  • 子どもの進学

などがあげられます。持ち家の売却は、高額な財産をてっとり早く現金化できる方法なので、こちらを選択する方がいらっしゃるのだと思います。

築浅で立地も良い場所であれば、買い手も早く見つかり高く売れる可能性が高いです。

不動産を売りたい理由⑥ 住宅ローンの返済が困難…

住宅ローンを組んで一戸建てやマンションを購入を購入したものの、景気の悪化による収入減や失職、急病などで住宅ローンの返済ができない方が急増しているようです。

住宅ローンの支払いが残っている場合、金融機関が抵当権を設定しているため、まずはそれを外すためにローンを完済しなければ売却はできません。

住宅ローンを滞納している場合は、銀行に返済の見込みがないと判断され、裁判所を通じて強制的に売却する「競売」となってしまうケースもあります。

競売の前に「任意売却」という方法で、住宅ローンを残したまま家を売ることがもきます。

競売よりも高値で売れる可能性が高い一方、色々な条件があるため誰でもできる方法ではなく、更にブラックリストに掲載されるデメリットもあります。

不動産を売りたい理由⑦ 離婚する予定、もしくは離婚した

離婚をする(した)ので、今まで住んでいた家にはもう住まないという場合です。

結婚後の貯蓄や不動産(家や土地)は財産分与できます。共有財産は1/2に分けるのが一般的です。しかし不動産は均等に分けることが難しいので、住まない家を売って現金化して分ける方法が取られることもあります。

しかし、婚姻前に片方が自身で購入した、親から譲り受けたといった不動産については、夫婦共同で形成した財産ではない「特有財産」となり、財産分与の対象には含まれないので注意しましょう。
また、住宅ローンを支払っていて、家を売却してもそのローンが残る場合も、財産分与の対象にはならないです。債務者や不動産の所有者が変わる場合も、名義変更や借り換えを行う必要があるため、事前に金融機関に相談しておきましょう。

不動産は「名義人」でなければ売ることができないので、不動産が誰の名義になっているのかを確認することも必要です。

もし、夫だけの単独名義の場合、妻は勝手にその不動産を売却することはできません。共有名義である場合も、夫婦共同での売却が必須です。

不動産売却をする権利を持った名義人が「誰なのか」が大変重要になってきますので、不動産売買契約書の記名押印を確認しておくこと、そして離婚を考えだした段階で、自宅がいくらで売却できるのか査定しておくことをおすすめします。

不動産を売りたい理由⑧ 家の老朽化

築年数が長く古い、雨漏り水漏れなど壊れている箇所があり住み続けるのが不便という理由です。

老朽化が目に見える状態で売り出しても、買いたい購入対象に入らないでしょう…。なので、壊れている箇所の修繕が必須になります。室内であればリフォームなどしてから売りに出すという方法もあります。

地震や災害に耐えられるのか、耐震性能や耐久性も調査する必要があります。

不動産を売りたい理由⑨ 事故や事件が起こった

過去に家や敷地内で事故や殺人事件など起きた、孤独死や自死などがあった物件である場合です。事件の加害者が以前住んでいた、壁や床などに血痕の跡がある、火事やボヤを起こしたなども。

買主に恐怖心や不安感、気味が悪いなど、かなりのマイナスイメージを持たれてしまいます。

家を売る理由がマイナスイメージの場合、どう伝えるべき?

ローンの返済が困難、離婚が理由で家を売るという場合、マイナスなイメージをも持たれるかも…。

新婚夫婦は「縁起が悪い」と購入候補から外すかもしれません。

ですが…経済的な理由、離婚など売主のプライベートな部分ですので、必ず告知する必要はありません。正直に伝えなくても「引っ越しが理由」などとぼかして大丈夫です!

しかし、もちろん伝えるべき理由がある物件はあります。

告知義務のある家売却の理由とは?

不動産の老朽化で欠陥がある、事件や事故が起こったなどは、ただ単なるマイナスイメージというだけではなく「瑕疵」にあたるため、買主に告知義務があります。

瑕疵とは
不動産用語として使われ、不動産の売買契約において、何らかの不便さ、欠陥、使い勝手が悪いなど品質や性能が損なわれていることをさします。

瑕疵には4つの種類があります。

  • 環境的瑕疵…近隣トラブル、騒音、電車の振動、異臭、日当たりが悪い、近所に悪質、暴力団事務所があるなど。
  • 物理的瑕疵…壁にひび割れ、雨漏り水漏れなど水のトラブル、白アリ被害、排水管のつまりや故障、建物にアスベスト使用、耐震強度が不十分など。
  • 法律的瑕疵…不動産に影響を及ぼす建築計画や都市開発などの建築制限、建築基準法違反や消防法の違反など自分ではどうしようもできないもの。
  • 心理的瑕疵…過去に殺人事件や事故死で不動産内で人が亡くなった。自殺や孤独死があったなど。次の買主が不安を抱くもの。

その他こちらも瑕疵にあたります。

  • 家が地盤が不安定、歪みがる場所に建っている
  • 有害物質による土壌汚染の被害がある
  • 建設された地中(地面の中)に廃材やゴミが埋められている

伝えないとどうなるのでしょうか?

瑕疵理由を告知しないと賠償責任、慰謝料請求される場合も!

売却に不利になるので、できれば教えたくないという方もいるかもしれません…。

しかし、意図的に瑕疵を伝えないまま売ってしまい、後々に発覚した際には、「瑕疵担保責任」を課せられます。契約不適合責任で買主は売主に対して、補修や賠償、慰謝料などを請求する権利があります。

売買トラブル回避のためにも、瑕疵理由の告知義務は必ず守りましょう!

訳アリの理由でも、買いたい人もいる場合も!

売り主にとって「不便だ」「訳あり」などとマイナスだと感じる部分でも、買い主にとっては「気になる物件」「この不動産が良い」からここに住みたいと、プラスの印象になる場合もあります。

夜でも明るく騒々しい…
こういう理由で、静かな場所に住み替えたい!という場合、もしそれが繁華街近くや夜遅くまでやっている飲食店などが多い場所であるなら、単身者や仕事が遅い人にとっては利便性の良い好立地とも捉えられる可能性があるということです。

また、売主にとってマイナス理由がある場合、リフォームなど少し手を加えてあげるだけで、その不動産の魅力がアップして、高く売れる場合もあります。

古くて老朽化している…
こういった理由の場合、古いという部分をリフォームして修繕して、安全キレイな状態することで、買ってもらえる可能性が出てくるということです。

築年数が古くても、駅近であったり、学区で探していたりと、自分たちにとって「便利」「都合が良い」という場合には、老朽化が進んだまま売るよりは、少しでも手を加え価値を上げることで、売リ易く、また高額で売れると期待できます。

悪い理由でも不動産売却を成功させたいなら必見!不動産売却のコツ

売却理由が悪い理由だど、売却価格が下がる、売却期間が伸びるなど不安要素はあります。

売却のコツとして、不動産の老朽化や家に不具合があって売りたいならば…正直に理由を伝え、希望売却価格よりあらかじめ値引きして伝えるのも手です。

どうしてもマイナスイメージのある家は購入意欲が湧きにくいもの。あらかじめ相場より売却価格を値引きすることで興味を持つ人も増えるかもしれません。

買主には、家を安く手に入れて自分好みにリフォームやリノベーションを施すことで安心して住めるという利点があります。

不動産を売りたいのならば、信頼できる不動産業者に相談が一番の近道!瑕疵がある場合でも、説明義務を果たし、尚且つ売主に損がない方法で成功へ導いてくれます。

不動産(家、土地)の希望売却価格を決める!

例えば…

  • 住宅ローンの返済が残っているなら売却のお金を返済にあてたい
  • 売却で得たお金は次の住まいの頭金にしたいなど

希望売却価格と査定額を比較します。比較するには、不動産業者に査定を依頼して査定額を出してもらうこと。初めてで何から手をつけていいのかわからない方は、「不動産査定」がおススメ!

不動産査定を依頼できるサイトなら、無料、最短1分で不動産査定を複数社に一括で依頼することができます。

専用フォームに、物件の種類、住所、氏名など必要事項を入力するだけで査定依頼完了!とても便利で簡単ですよね。

相場感を掴むための査定方法は?複数社査定がおすすめのワケ

それぞれの不動産業者が単独で提供しているWEB査定だと、そこの不動産1社の査定額しか分かりません…。

不動産査定をしたものの、査定価格が安いのか高いのか判断が難しいのが現状です。

そこで複数社査定が一括でできる「不動産一括査定」が便利です。同じ不動産に対して、複数の不動産業者の査定依頼ができるので、査定額に差が出るため、査定額の比較も簡単にできます。

査定額は実際の売却価格とは違い、あくまでも参考価格です。ですが複数の査定額が手元にあれば、大体の相場感は掴むことができます。

適正価格を知るために、不動産売却を考えているなら複数社に査定依頼をすることは必須です!

信頼できる不動産業者の選び方!複数社から選ぶことが重要な理由

不動産売却は高額取引のため、間に入ってくれる不動産業者選びも大変重要です。

広告で見つけた1件の不動産業者に査定を依頼して、高い査定額がついたので相談に行ったけれど、専門用語ばかりで良く分からず、親身になってくれている感じもあまりせず機械的…。

こんな感じだと、大切な不動産をしっかりと誠心誠意扱ってくれるか心配になりますよね。最初は高かった査定額も、売れないからとすぐに引き下げなんてことにもなりかねません。

複数社査定なら、各不動産サイトの雰囲気を掴めたり、どんな方が営業担当になってくれるのかわかります。やり取りすることで、その担当の姿勢も感じ取れるのではないでしょうか。

また、複数社ランダムに選ばれるのではなく、地域に密着型の不動産業者なのか、大手の不動産会社なのかを選ぶことも可能で、簡単に比較し選択することができます。自分が知らなかった不動産会社と巡り合うチャンスもあります。

実際にその不動産業者を利用した人の口コミも参考になります。サービスや対応の良さ、初心者でも分かるような用語で丁寧に話してくれた、売主の希望や意見を聞いてくれるかなどを事前にチェックしておきましょう。

売却成立まで寄り添ってくれる不動産業者選びこそが、不動産売却成功への近道です!

不動産一括査定依頼なら、複数社査定と不動産業者選びが両方叶う!

一度に複数者の依頼ができるので、1社1社足を運んだり電話をかける時間と手間が省け、忙しくても売却活動ができます。パソコン、スマホがあれば家にいながら査定と最適な不動産業者選びができます!

売主の不動産情報を1回入力するだけで、不動産一括査定サイト経由で、気になる不動産会社へ一括で査定依頼が完了します。不動産会社を1軒1軒あたり、最初から話をしてという手間をごっそりと省けます。

不動産一括査定サイトは数多く存在します。3つの選び方のポイント、デメリットを紹介しますので参考にしてみてください。

【選び方のポイント】

  • メール、電話問合せなどサポートが充実している
  • 不動産業者の登録者数が多い
  • サイト利用者の口コミや評価が高い
  • 怪しい不動産会社の登録がない

【デメリット】

  • 営業の電話やメールが来るようになる場合も…
  • サイトが提携している不動産業者のみ、全ての不動産業者で査定ができるわけではない

営業の電話など多くて困る場合は、連絡方法を変更したり、連絡可能な時間帯を指定して解決できます。

また、「農地」に強い不動産会社が提携っしている、地方に強い不動産会社の登録がある、大手不動産会社のみの査定であるなど、各サイトにはそれぞれの特徴があるので、自分が何を重視して不動産を売りたいかを考え、それとマッチする一括査定を選ぶとスムーズで、きっと結果にも満足出来ると思いますよ!

どんな売却理由であれ、売却成功の鍵は不動産会社選びと適正な査定

不動産を売りたい理由を細かく解説してきました。理由は「ライフスタイルの変化」「住み替え」など前向きなものから、「離婚」「周辺環境」「瑕疵がある」などマイナスイメージのものまでさまざまです。

どんな理由であっても、不動産売却を成功させたいのであれば、安心して任せられる不動産業者選びと、相場感を掴むための査定依頼が、不動産売却成功への鍵となります。瑕疵がある場合は告知義務を守ることも大事です。

不動産は「売りたい」と思っても、すぐに売れるとは限りませんし、売るまでに色々な手続きやしなければならないことがあります。

もしあなたの大切な家や土地、マンションを売りたい!と少しでも思ったのであれば、売却活動の第一歩として「不動産一括査定」を活用して、いくらで売れるのか?を確認しておいてみませんか。

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