実家の不動産相続で失敗しない!流れや手続き方法、税金対策と売却のコツを知ろう

親が亡くなった…そんな時、不動産を相続するケースは多いです。とはいえ、「具体的に何をどうすれば良いのかわからない…」と戸惑う方も多いのではないでしょうか。

家や土地の相続で、気になるのが手続きや税金について!「自分には必要ないから売却したいが、手続きや税金がよくわからない…」と悩む方も多いのではないでしょうか。

実家を相続する「流れ」や「税金面」について事前に知っておくことで、実際の相続時に慌てずに済みます。

相続に必要な手続きや、知っておくべきポイント、また相続した不動産を売却するコツについてもまとめましたので、相続準備のために是非チェックしてみてください。

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財産を相続する際の基礎知識

親が亡くなる…これは悲しいですが必ずやってくる瞬間です。身近な人が亡くなった際に表面化するのが、「相続」に関する各種問題です。

実家や所有している土地、山林など…亡くなった親から何らかの財産を受け継いだ場合、その金額に応じて相続税が課税されます。

相続税の申告・納税の期限は、相続発生を知ってから「10ヶ月以内」です。

相続にはさまざまな準備・手続きが必要です。複雑かつ時間にあまり余裕がないと考え、大変な時ですが、相続手続きを速やかに進めていく必要があるでしょう。

具体的な手続きの流れは、以下のとおりです。

  1. 相続財産に何が含まれるのか確認する
  2. 相続する人は誰で、相続人が何人いるのか確認する
  3. 財産相続に必要な書類一式を準備する
  4. 誰がどの財産を受け取るのか、遺産分割協議を行う
  5. 協議結果に基づいて、相続財産の名義を変更する
  6. 相続税の有無を確認し、申告と納付を行う

それぞれの手順を確実にこなすことは、難しいことはありませんが、想像以上に複雑になっているケースもあるので、悲しい中だとは思いますが、手続きは早めにスタートすることをおすすめします!

相続発生~手続きをスタートするための準備を進めよう

親が亡くなり、残された相続人がやるべきことは多岐に渡ります。関係各所に連絡、葬儀の手筈を整えたりと非常に忙しいです。ですが、相続に関する準備も着実に進めていく必要があります。

まず行うべきことは、相続財産が何なのかと、相続人が誰なのかを確定することです。

相続財産には、不動産以外にも様々なものがあります。ローンや未払いの税金など、「負の財産」も相続財産となるため注意が必要です。

  • プラスの財産:不動産(土地や家など)・宝石・有価証券・貴金属・預貯金など
  • マイナスの財産:ローン残高・借金・生前に滞納していた税金や医療費・連帯保証債務など

相続が発生したら、どのような財産があるのか、できるだけ早めに調査・確定することが必要です。

もしプラスの財産よりマイナスの財産の方が多い場合、「3ヶ月以内」であれば、『相続放棄の申し立て』ができます。

「借金を引き継ぎたくない…」と思うのは当然のこと。早めに相続財産を確定することで、思わぬ損を防げるでしょう。

相続人については、以下の表を参考にしてみてください。

相続の順位 被相続人との関係性
常に相続人 配偶者
第1位 死亡した人の子ども
(子どもがすでに死亡している場合、その子どもの直系卑属)
第2位 死亡した人の直系尊属
(父母や祖父母など)
第3位 死亡した人の兄弟姉妹
(兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子ども)

第1位から第3位の相続人は、「第1位に該当する人がいなければ、第2位に。それもいなければ第3位に。」という感じ。優先順位によって定められています。

「相続人がよく分からない…」という場合には、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本を参考にすれば、必要情報を得られるはずです。

この他にも、この段階で行っておくのがおすすめなのが、

  • 被相続人の遺言書の確認
  • 専門家への相談

などです。

遺言書は、相続全体に影響を与える大変重要なものです。もしも見つかった場合は、絶対に勝手に開封しないように注意してください!

この段階から専門家に相談しておけば、相続に向けた流れ全体をサポートしてもらえます。

必要な書類を知り準備しよう

相続財産と相続人が確定し、準備が整ったら、次は具体的な手続きに向けて必要書類を準備することに進みましょう。

【相続に必要な書類】

  • 戸籍謄本(相続人全員分)※被相続人が亡くなった日付以降のもの
  • 印鑑証明書(相続人全員分)
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票 ※本籍が記載されたもの
  • 遺言書もしくは遺産分割協議書
  • 相続する不動産の登記事項証明書
  • 不動産を相続する人の住民票
  • 相続する不動産の固定資産評価証明書
  • 住民票の写し(相続人全員分)

親の財産を子どもが相続する場合、兄弟姉妹が多ければ相続人も多くなります。「全員分の書類が必要」というものも多いので、できるだけ早めに準備しましょう。

相続人間で、分割方法を協議・決定!

誰が、どの財産を、どのように受け継ぐのか、を話し合いで決定していきます。

相続財産の分割方法では、「遺言書によって決められる」「法定相続分で決める」というイメージが強い方も多いと思いますが、実際はどちらも「絶対」ではなく、相続人全員が納得していれば、どのような形の相続も可能です。

また遺産分割協議には、内容・期日を含め、法的なルールは存在しません。

相続人同士でとことん話し合える一方、どうしても決着がつかない場合もあります。そんな時には、家庭裁判所で遺産分割調停が行われるケースもあります。

協議が終わったら、内容を「遺産分割協議書」にまとめてください。書類には、相続人全員が署名・捺印が必要です。

相続人の決定後、やることは名義変更!

不動産を相続する人が決まったら、次に必要なことは「名義変更」です。

実家を子ども名義にする場合、特定の子どもの単独名義にするほか、複数の子どもの共有名義にすることも可能です。

ただし共同名義の場合、その後の不動産売却や相続において、トラブルが発生する可能性も否定できません。「その後の手続きは全て、兄弟姉妹の足並みがそろわなければ実現できなくなる」という点を、頭に入れておきましょう。

相続に伴う不動産の名義変更は自力でもできますが、司法書士に依頼することも可能です。相続登記申請の費用相場は、地域や依頼する内容によっても異なりますが、6万円~9万円程度。ただし、不動産の調査や、遺産分割協議書作成等も一緒に依頼する場合だと、9万円~15万円程度が目安です。

数万円以上の差が出るケースもあるので、どこまでをどの事務所に依頼するのか、しっかりと比較検討してみてください。

  1. 対象不動産の登記事項証明書を入手する
  2. 遺産分割協議書を作成する
  3. 相続登記申請書を作成する
  4. 法務局で相続登記申請を行う(※書類郵送も可能)

わからない点があれば、法務局で問い合わせをしましょう。

不動産相続における遺産分割方法4つ

不動産相続時は、特に難しいのが「遺産分割協議」ではないでしょうか。まずは基本的な遺産分割方法4つを頭に入れておき、上手に乗り切りましょう。

  • 【現物分割】不動産はそのままに、相続人のうち1人だけが取得する。
  • 【代償分割】不動産はそのままに、相続人のうち1人だけが取得する。他の相続人に対しては、不動産を相続する1人が相応の金額を支払う。
  • 【共有】不動産はそのままに、複数の相続人で共有する。
  • 【換価分割】不動産を売却し、その代金を相続人で分割する。

不動産をそのままの状態で、不公平感なく分割するなら、「代償分割」が有効ですが、不動産を受け継ぐ1人の金銭的負担が大きくなってしまうというデメリットも…。

「揉めないこと」を最優先に考えるなら、「換価分割」を選択することがおすすめ。スムーズな売却のためには、無料の不動産一括査定サイトなどを活用し、実家の家や土地の価値がいくらくらいなのかの目安を知っておきましょう。

そして手続きを進めていく相続人を1人決め、その人名義に変更してから売却活動を進めていきます。この点についても、遺産分割協議で決定するのがおすすめです。

【戸建て・マンション・土地】それぞれを相続する場合の注意点

実家の不動産を相続する際、損しないため揉めないための注意点があるので、各種類別に要点をチェックしていきましょう。

戸建て相続で注意したいのが「古家」「空き家」

近年、「親が亡くなって実家を相続することになったけれど、自分は別の場所に家を構えているので不要である」というケースです。

実家に住む人が居ない=「空き家」と判断されます。空き家を相続するデメリットは以下の通りです。

  • 周囲に迷惑をかけないように、定期的な管理が必要
  • 固定資産税や都市計画税が毎年発生…
  • 特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が6倍に!
特定空き家とは?

空家の中でも放置することが不適切な状態にある建物を指します。倒壊の危険があったり、保安上危険であったり、衛生上著しい問題があったり、景観を損なったりするケースが、こちらに当てはまります。

相続する実家が「空き家」になる場合、相続から時間を置かず、売却に向けた行動を開始しましょう!

相続前に実家の価値を査定しておけば、「相続放棄する」という選択肢も生まれます。一括査定サービスも活用して、臨機応変に対応しましょう。

\売れないと諦めるのは早い!/

マンション相続で注意したい「収益化」

親が住んでいたマンションを相続する場合、収益物件として扱える可能性もあります。別の人に貸し出すことで、賃料収入を得られるなどです。

しかし、借り手が見つかるかどうかは不明ですし、物件の条件や状態によります。賃貸管理の手間も生じるため、賃貸に出して本当に儲けが見込めるのかの判断が重要となります。

賃貸物件として収益を得るのが難しい場合、やはり早めの売却を検討するのがおすすめです。

土地の相続で注意したい「将来的な価値変動」

複数人の相続人で土地のみを相続する場合、「土地を分割して相続する」という方法を選択できます。

とはいえ、土地の価値は常に一定ではありません。相続時の条件で均等に分割した場合でも、将来的に、特定の土地の価値が上がったり下がったりする可能性があります。

将来的な価格変動リスクについても考慮した上で、遺産分割協議の際に、トラブルが起きないよう確認しておくと安心です。

いずれの場合も、「不動産を相続したものの、今の自分には必要ない…」という場合は、早めの売却が鍵となります。相続にまつわるさまざまなトラブルを避けられますし、将来的に損をすることもなくなるでしょう。

次に、「税金」について。発生タイミングや税率、控除について学んでいきましょう。

不動産を相続する際に発生するのが、「相続税」と「登録免許税」です。相続した不動産を売却する場合、さらに「印紙税」と「譲渡所得税・住民税」が課税されます。

相続時に発生する相続税

不動産を含め、何らかの財産を相続する際に課せられるのが相続税です。その税率は、相続する財産の課税価格によって変わります。相続税の税率一覧は以下のとおりです。

課税対象の遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

ただし相続税には基礎控除額が定められていて、相続する財産がこれ以下であれば、税金を支払う必要はありません。

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

不動産を相続する場合、相続財産の総額も大きくなりがちです。まずはこの基礎控除額に収まる範囲かどうかを確認しましょう。

相続税評価額を求めよう

相続税評価額とは、預貯金や土地、建物などの財産を評価したものです。預貯金等はわかりやすいのですが、難しいのが土地について。土地の評価額は、以下の2方式によって決定されます。

  • 路線価方式による評価
  • 倍率方式による評価

路線価方式の場合、国税庁が定める路線価という値に、補正率と面積を掛け合わせて求められます。路線価は国税庁のホームページから確認可能です。

該当する土地が路線価地域に当てはまらない場合に使われるのが倍率方式で、固定資産税納税通知書に記載された評価額に評価倍率を掛けて求めます。

土地の評価額がわかったら、その他の財産の評価額と合計し、相続税評価額を求めてみてください。

相続税の計算事例

3人の法定相続人で4,500万円の土地と持ち家を相続する場合、基礎控除額は4,800万円です。この場合、相続税は発生しません。

一方で、相続する不動産の価値が1億円であれば、4,800万円を超える5,200万円分に相続税が課税されます。これを配偶者と子ども4人で相続する場合、相続税の計算は以下のようになります。

配偶者
【課税価格】5,200万円÷2=2,600万円
【相続税】2,600万円×15%-50万円=340万円
子ども①
【課税価格】2,600万円÷4=650万円
【相続税】650万円×10%=65万円
子ども②
【課税価格】2,600万円÷4=650万円
【相続税】650万円×10%=65万円
子ども③
【課税価格】2,600万円÷4=650万円
【相続税】650万円×10%=65万円
子ども④
【課税価格】2,600万円÷4=650万円
【相続税】650万円×10%=65万円

基礎控除額で控除しきれない場合、相続税の負担はかなり大きくなります。相続する不動産の価値が大きいときは、特に注意する必要があるでしょう。

名義変更のために必要な登録免許税

土地や家を相続したら、その名義を相続した人に変更しなければいけません。そのために必要になるのが、登録免許税です。

登録免許税額=固定資産税評価額×0.4%

固定資産税評価額は、各市町村から毎年発行される、「固定資産税の納税通知書」にて確認できます。評価額が3,000万円なら、税額は12万円です。

「どうせ売却するから名義は変えなくても…」と思いがちですが、実際には、まず名義を変更しなければ、売却活動を行うのが難しくなります。必要経費の一つと言って良いでしょう。

売買契約時に必要な印紙税

相続した不動産の売却活動がうまくいき、無事に売買契約を結ぶ段階で発生するのが印紙税です。

印紙税の税額は取引金額によって変わるもの。契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。ただし令和4年3月31日までは軽減措置が取られており、税金も安くなっています。

売却で利益が出た際に支払う譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用をマイナスして求められます。

取得費とは?
不動産の購入代金や建築費用など。設備費やリフォーム費用も含まれます。取得してからの年数によって減価償却されるので、相当額を差し引いて求められます。
譲渡費用とは?
不動産を譲渡するために必要になった費用のこと。売却時に不動産会社に支払う、仲介手数料などがこちらに当たります。

譲渡所得の税率は、所有期間によって税率が変わります。5年以下の場合、税率が高くなるので注意しましょう。親から不動産を相続した場合、親が住宅を所有した時期から計算されます。

所有期間5年以下
(短期譲渡所得)
所有期間5年超
(長期譲渡所得)
所得税      30%      15%
復興特別所得税
(期間限定)
     0.63%
   (譲渡所得税額の2.1%)
     0.315%
   (譲渡所得税額の2.1%)
住民税      9%      5%

所有期間5年以下の不動産を売却し、1,000万円の譲渡所得が発生した場合の所得税と復興特別所得税は、1,000万円×30.63%=306万3,000円。住民税は1,000万円×9%=90万円です。両方を合わせると、税金の負担は400万円近くとなります。

税率が高く、また翌年の住民税にも影響を与えるのが譲渡所得税の特徴です。売却益によっては、非常に負担が大きくなるので注意しましょう。

相続税を節税するために活用できる控除特例

相続税の負担を軽減するためには、以下の控除や特例をチェックしてみましょう。基礎控除で収まらない場合にも、税負担を少なくできる可能性があります。

配偶者控除 配偶者の相続財産の、課税対象が1億6,000万円までなら課税されない。
また1億6,000万円を超えても、法定相続分までなら課税されない。
未成年者控除 法定相続人である未成年が財産を相続した場合、一定金額が控除される。
・満20歳を迎えるまでの年数×10万円
障害者控除 法定相続人に障害がある場合、相続税から一定金額が控除される。
・一般障害者:満85歳までの年数×10万円
・特別障害者:満85歳までの年数×20万円
相次相続控除 10年以内に2回相続が発生した場合、
2回目の相続で、過去の相続税の一部を控除できる。
小規模宅地等の特例 居住用の土地に対して、330㎡までの土地の評価額を80%減額できる。
ただし、自身が対象となる控除が複数あっても、全てプラスして対応できるわけではありません。基礎控除を引いて相続税額を計算した上で、そこから各種控除を適用しましょう。

不動産売却時に活用できる4つの控除・特例

相続した不動産を売却する際にも、さまざまな税金が課せられます。「そんなに税金を支払いたくない…」という場合に、ぜひチェックしたいのが各種特例についてです。

税金を少なくできる可能性がある、4つの特例を紹介します。

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 相続空き家の3000万円特別控除
  • 取得費加算の特例
  • 10年超所有の場合の軽減税率の特例

それぞれの詳細を確認し、自身に当てはまるものがないかどうかチェックしてみてください。

居住用財産の3,000万円特別控除

現在居住している持ち家を相続し、売却する場合に、適用できる可能性があるのが、こちらの控除です。譲渡所得から3,000万円を控除できるので、節税効果が非常に大きい制度となります。

適用のためにはいくつか条件があるものの、居住年数に制限はありません。

相続空き家の3000万円特別控除

現在空き家になっている住宅を相続し、売却する場合に適用できる可能性があります。

適用するための条件は、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋が、相続によって空き家になった場合」です。相続予定の不動産の状況を確かめておきましょう。

取得費加算の特例

不動産売却によって課税される、譲渡所得税。節税のために重要なのが、「取得費をできるだけ高くすること」です。

先ほど、取得費について、「不動産の購入代金や建築費用」と解説しましたが、相続から3年10カ月以内に売却した場合、すでに支払った相続税の一部を、取得費に加算できます。

取得費に加算できる相続税の金額は、以下の数式で求められます。

相続税額×{相続税の課税価格の計算の基礎とされた財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}

少しわかりにくいですが、ぜひ計算してみてください。

10年超所有の場合の軽減税率の特例

居住していた家を相続して売却する場合、所有期間が10年以上あれば、譲渡所得税率を軽減できます。

6,000万円以下の部分では所得税が10.21%、住民税が4%で、合計14.21%に。6,000万円超の部分では、所得税15.315%、住民税5%で、合計20.315%です。

居住用財産の3000万円特別控除と併用できるため、条件に当てはまってさえいれば、お得な特例と言えるでしょう。

相続と売却は専門家に相談するのがベスト

不動産の相続と売却には、さまざまな税金が複雑に絡み合っています。税金の負担が重くなり過ぎないよう、さまざまな特例が用意されていますが、こちらも非常に複雑です。

「特例が適用されるつもりで動いていたのに、実際には適用されず、想像以上に多額の税金を支払わなければならなかった!」というケースも少なくありません。

たとえば、居住用財産の3,000万円特別控除を受けるためには、以下のような条件を満たす必要があります。

  • 自分が住んでいる家屋を売る、もしくはに家屋と一緒に土地や借地権を売る
  • 譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってない(家屋を取り壊した場合)
  • 売手と買手が、特別な関係ではない(親子、夫婦など)

自分がどの特例を利用できるのか、また本当に適用条件を満たしているのか、「正直わからない…」という方も多いのではないでしょうか。こんなときには、まず不動産売却の専門家に相談するところからスタートしましょう。

不動産売却の専門家といえば不動産会社ですが、不動産会社も数多く存在していてわかりにくいもの。インターネット上の業者比較サイトをチェックするのがおすすめです。

自分自身の条件に合わせて、より良い不動産会社を無理なく選択できるでしょう。

実家の相続は時間との戦い!事前準備をしっかりと!

親が亡くなり、子どもたちが実家や土地を受け継ぐことになった「相続」では、発生する問題はさまざまです。

相続人のうち、誰か一人が受け継ぎ、引き続き実家に住む場合、全員が納得できる分割方法について考える必要があるでしょう。一方で、誰も住む人がおらず空き家になる場合、今後の扱いについて検討する必要があります。

相続にまつわるトラブルを避けるためには、まず「実家の価値」を明らかにするのが第一歩です。不動産の売却一括査定サービスといった便利なサービスを活用し、おおよその見当をつけてみてください。

相続した実家を売却しようとしても、「まず価格がわからなければ動きようがない」です。自宅の価値を知れる上に、不動産会社の情報もゲットできるのでおすすめです。

相続する不動産の価値がわかれば、売ってみんなで分配するのか、それともそのまま誰かが住むのかなど、その後の道筋も見えてくるのではないでしょうか。

実家や土地の財産相続・売却・税金には、注意点も多くあります。失敗しないためのコツは、「事前準備」と「専門家の手を賢く借りる」です。

財産相続は、人生において、そう何度も経験するものではありません。状況に応じて、ご自身を適切にサポートしてくれる専門家を見つけ相談しましょう。売却・納税での失敗を避け、みんなが納得できる相続を目指していきましょう。

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