離婚なら持ち家はどうする？住宅ローンはどうなる？売却がおすすめの理由！
離婚の際に、非常に大きな問題になるのが「財産分与」についてです。
「我が家には特に財産と呼べるものはないから…」という方でも、注意しなければならないのが「持ち家」。現金のようにきれいに分けられるものではないからこそ、事前準備が鍵となります。
少しでも円満に、気持ちよく離婚するためには、何をしておくべきなのでしょうか。離婚を決める前の注意点や、やることリストを紹介します。
決して他人事ではない「離婚」と「財産分与」の基礎知識
現代日本において、「離婚」という決断をする夫婦は決して少なくありません。
政府が発表する人口動態統計によると、令和2年に離婚した夫婦の数は19万3251組。1年間で、約40万人もの男女が離婚を経験している計算になるのです。
離婚する夫婦が揉めやすいポイントはいくつかありますが、その一つが「財産分与」です。
- 財産分与とは？
- 結婚生活を送る上で、夫婦が共同で築き上げてきた財産を、離婚に伴って分配すること。分配割合は、それぞれの貢献度に応じて決められる。貢献度＝年収ではなく、会社員と専業主婦家庭であっても、基本的には2分の1ずつ配分される。
また、夫婦どちらか一方が相続によって入手した財産など、「夫婦が協力して手に入れた」と判断されない場合も、分与対象にならないことを、頭に入れておきましょう。
「不動産」は離婚の際のトラブルポイント
財産分与において、特に揉めやすいのが「不動産」です。中でも多いのは、結婚後に購入した持ち家に関するトラブルなのです。
持ち家で揉めてしまう理由は以下のとおりです。
- 所有権や名義がややこしい
- ローンが残っている…
- 財産分与の形が明確ではない
住宅購入時には、夫婦それぞれの出資額に応じて、所有権を持つケースが一般的です。夫婦どちらかの単独名義になっているケースもあれば、共有名義となっていることもあるでしょう。
ローンについても同様で、どちらか一方がローンを組んでいる可能性もあれば、夫婦それぞれでペアローンを組むケースも決して珍しくありません。
また持ち家の財産分与の方法も、一つではありません。
- 夫婦どちらかが家に住み続け、居住者がローンを支払う
- 夫婦どちらかが家に住み続け、居住者ではない方がローンを支払う（慰謝料として）
- 持ち家を売却し、ローン返済・分割する
離婚する夫婦それぞれが、完全に納得できるスタイルを見つけ出すのは難しいものです。だからこそ、離婚が決まってから慌てるのではなく、離婚を決める前からの準備が重要となります。
離婚を決める前のやることリスト
離婚が頭をよぎったら、離婚時に持ち家の財産分与で揉めないために、事前に準備できることがあります。
具体的にどのような準備をしておくべきなのでしょうか。やることリストは以下の3つです。
- 持ち家の状況（ローンなど）を確認
- 持ち家の価値の調査
- 査定結果をもとにした話し合い
それぞれについて、詳しく解説していきます。
まずは名義やローンについて確かめよう
持ち家の財産分与について検討するなら、以下のような情報を改めて確認しておきましょう。
- 誰の名義になっているのか？
- ローンを組んでいるか？
- （ローンを組んでいる場合）残債はどれだけあるか？
ここで重要なのは、「正確な情報を把握する」ということです。名義は登記簿謄本で、残債については金融機関のWebサイトや年末に発行される残高証明書で確認しましょう。
自宅価格の査定を依頼しよう
持ち家について正確な情報を把握したら、次は「今の段階でどの程度価値があるのか？」と調べる必要があります。
この金額によって、財産分与の方法が変わってくる可能性もあるでしょう。
持ち家を始め、不動産は不動産会社に依頼して査定してもらうのが一般的です。しかし不動産会社を一社一社回るのでは、時間も手間もかかってしまいます。
オンライン上の一括査定サービスを利用すれば、非常にスピーディーに査定結果を受け取れます。「離婚成立まであまり時間をかけたくない」という方にもおすすめの方法です。
査定結果をもとに財産分与の詳細を詰めよう
持ち家の価値がわかったら、財産分与の詳細について話し合いやすいです。実際に離婚の話が具体的に進んでいく場合は、以下のようなポイントを決めていきます。
- 売却する場合、どの不動産会社に依頼するのか？
- 売却する場合、どのようなスタイルを選択するのか？
- 売却しない場合、どちらの名義にするのか？
- 売却しない場合、ローンの支払いをどうするのか？
ローンが残っている持ち家を売却する場合に、ローン残高以上の価格で売れる（＝売却益を得られる）ことを、「アンダーローン」と言います。
一方で、ローン残高よりも低い値段が付けられる（＝ローンの残りを清算しなければ売却できない）ケースを「オーバーローン」と言います。
アンダーローンの場合、売却益をどうするのか、オーバーローンの場合、ローン残高をどうするのかなど、話し合って決めるべきポイントは多くあります。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却は「住宅ローン残債がある家を売却する方法の一つ」です。
- 離婚後にも住宅ローンを払うのは難しい
- この先、夫婦どちらもこの家に住まない
- 夫婦共有の名義、どちらかが連帯保証人、2人の名前で契約など複雑
こういった状況でローンが残っている家がある場合、離婚する際に任意売却がおすすめ！
また、どちらかが返済滞納をしてしまうと、連帯保証人であるもう片方の人に一括支払い督促が来るなどトラブルになりかねません。
また、ローンを滞納して競売になってしまうよりは、高い価格で売れる可能性があり、また周囲にバレずに行うことができるからです。
ただし、一般売却と同じため、すぐに売れる、希望の価格で絶対に売れるという訳ではありません！ローン完済できていないため、返済義務も残ります。
また、個人信用情報に登録されるため、その後5～6年は、お金を借りてローンを組むことが難しくなってしまう点に注意してください。
非常に大きなデメリットではありますが、「離婚の揉め事を後に残さない」「ローンを払えず競売…にならず離婚前に売れた！」というメリットと比較し、総合的に判断してより良い方法を選択しましょう。
可能であれば「離婚前売却」がおすすめ
持ち家の財産分与について、もっともシンプルでわかりやすいのが、「離婚前に売却し、現金化した上で財産分与する」という方法です。
アンダーローンの場合、ローンを完済した上で財産分与しましょう。オーバーローンの場合、夫婦の共同財産から完済し、残った財産を二人で分けます。
もし離婚前売却が可能であれば、実際に離婚する前に、それぞれの取り分をハッキリさせることもできるでしょう。
「どちらが家に住み続けるのか？」「ローンは誰が払っていくのか？」といった問題も、離婚前売却すれば一気に解決可能です。
持ち家の査定を依頼できるおすすめサービス4つ
離婚を決める前に、ぜひ実施しておきたい持ち家の査定。おすすめの一括査定サービスは以下の4つです。
- すまいValue
- イエウール
- リビンマッチ
- イエイ
それぞれの特徴を紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
6社が運営する不動産売却ポータルサイト「すまいValue」
すまいValueは、以下の6社が共同で運営する不動産ポータルサイトです。
- 三井のリハウス
- 住友不動産販売
- 三菱地所ハウスネット
- 小田急不動産
- 野村の仲介PLUS
- 東急リバブル
6社を合計すると、店舗数は全国に900店、2020年度成約件数は11万件以上です。大手不動産会社が運営するサービスなので、「安心して利用できた」という方が多いようです。
60秒の入力で、大手不動産会社6社の査定結果を得られる点が最大のメリットですが、「大手不動産会社以外は除外される」という点がデメリットとなります。
また、物件の場所によっては、6社の店舗がないために「対応不可」となってしまうケースも。自分の住む地域が対象かどうかは、情報を入力してみなければわかりません。
シンプルで使いやすい「イエウール」
シンプルなサイト構成で、直感的に操作しやすいのが「イエウール」です。
運営元は株式会社Speeeで、イエウールには1,600社を超える不動産仲介会社が登録しています。イエウールでは、最先端のテクノロジーを用いて、売りたい人と不動産会社をマッチングしています。
入力は60秒程度で完了し、査定結果は複数の不動産会社から受け取れます。こちらは、地方の中小規模の不動産業者も多数参加しているサービスですから、「地方においても使いやすい」という特徴があります。
不動産に関するさまざまなサービスを提供する「リビンマッチ」
「リビンマッチ」は、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産ポータルサイトです。15年以上のサービス提供実績があります。
リビンマッチの特徴は、一般的な不動産売却だけではなく、不動産買取や任意売却、リースバックと、ニーズに合ったサービスを提供しているという点。一戸建てやマンション、土地以外にも、ビルや投資用物件、農地なども対象です。
リビンマッチに登録している不動産会社は約1,400社。大手から中小まで、幅広い業者と提携しています。地方においても、「査定できない！」なんてことにはなりにくいでしょう。
幅広い不動産会社から情報を得られ、もちろん利用は無料です。また、サポート体制も充実しているので、初めてでも使いやすいという特徴があります。
大手から地元まで幅広く査定できる「イエイ」
サービス誕生から10年。利用者数は400万人以上の一括査定サービスが「イエイ」です。登録している不動産会社は1,700社以上と、非常に充実しています。
イエイでは、一戸建て以外にも、農地や山林、工場などにも対応しています。自宅以外にも、財産分与する不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。
イエイの特徴は、充実したサポートにあります。不安なことがあれば、電話や対面での無料相談に応じてもらえます。
また、「一括査定サイトを利用した後の勧誘が不安」という方向けに、以下のような仕組みを用意しています。
- お断り代行サービス
- イエローカード制度
不動産会社からの勧誘がしつこいときには、イエイが「お断り」を代行してくれます。安心してお任せしましょう。
離婚前はやることリストを参考に財産分与の準備を整えよう
離婚時に揉めがちな財産分与。特に「持ち家」は、難しい点も多いものです。だからこそ、離婚を決める前に、やるべきことが多くあります。
できれば、離婚がよぎった段階から、持ち家の状況（ローン残高や保証人、いくらで売れるのかなど）を把握し、結果をもとに話し合いをすることです。
家や土地、マンションがいくらで売れるのか？については、便利な不動産一括査定サービスを利用すれば、素早く複数社の情報を得られます！
離婚前はバタバタしている場合が多いと思うので、家に居ながら複数社の査定結果を受け取れるのは、大変効率的でありがたいですね。
売却額によっては、オーバーローンとなり、ローンが残るので一般売却ができず、任意売却など他の方法を取るしかないという場合もあります。任意売却にはタイムリミットがあり、金融機関が競売を裁判所に申し立ててしまい、任意売却は失敗…という結果になりかねません。
なので、自宅がいくらで売れるのかを知っておくことはとても重要なのです。
衝動的に「離婚しよう！」「離婚したい！」と口にするよりも前に、こういった事前準備をしておくことで、財産分与時に揉めずにスムーズに事が運びます。念には念を入れて、事前準備をしておくことをおすすめします。
