不動産売却の流れと費用。事前準備から引き渡し後まで徹底解説

一戸建てやマンション、または相続した土地などの不動産を売りたいと思った時、何から手をつければよいのかわからなくて、お困りではありませんか?

不動産売買の経験などあまりないのが普通ですから、どうやって売ればいいのか、いくらくらいで売れるものなのか、疑問や不安に思うことがたくさんあると思います。

不動産を売却したいと思いたってから、実際に売って売却金を手にするまでの流れと手順についてわかりやすくまとめました。

手続きの不安、お金の不安から解放されてスムーズに売却できるようにするには、事前準備と、全体の流れを把握してから行動することが大切です。

不動産売却の流れを知る。手順や手続きなど

一戸建てやマンションなど夢のマイホームを購入した経験はあっても、売却したことのある人は少ないでしょう。

少しでも良い条件で売りたいと思うなら、準備することや必要な期間など全体の流れを把握しておくことはとても大事。

一戸建てでもマンションでも基本的な流れは同じです。

まずは大まかに、不動産売却の流れや手順について説明します。

  1. 不動産の査定をしてもらう
  2. 不動産会社と契約する
  3. 売却活動を開始する
  4. 交渉、契約をする
  5. 物件の引き渡し
  6. 確定申告

このような流れで進んでいきます。

実際に売り始めるまでのところが初めてだとわかりづらいかと思いますので、実際の手続きなども含めて話を進めていきますね。

まずは売る理由を整理する

最初にやること、それは「なぜこの物件を売る必要があるのか」、その理由を整理することです。

それはなぜか、売る理由が適切な売却時期、売却価格を決める上で大事な要素になってくるからです。

  • 子供が成長してきたから少し大きな家に買い替えたい
  • 子供が独立したので夫婦二人でちょうど良い家に住み替えたい
  • 住宅ローンが払えない…

など、売る目的を明確にすると、次の家のことも考えやすくなります。

次の家を購入するのか賃貸にするのか、ローンの残額によっても売り方が変わってきますので、まずは現状整理から始めましょう。

不動産売却に必要な期間って?

少しでも早く、少しでも高く売りたい!と思っている方が多いと思います。でも、住み替えは必要な期間の目安があります。

早く売れ過ぎてしまって、急遽仮住まいを探さなければいけなくなったとか、逆に全然売れなくて、焦りで売却価格をどんどん下げないといけなくなったとかも困りますよね。

これから説明する流れについて、大体の期間の目安を伝えてきます。

  • 情報収集(相場調べ~査定まで):1~4週間くらい
  • 不動産会社を選ぶ~売買契約:1~3ヶ月くらい
  • 手付金受領~残金受領:1~2ヶ月くらい

不動産売却の前に自分でできること

不動産売却は、いきなり不動産屋に行っても話が進みません。

まずは自分の所有する不動産についてできるだけのことを調べ、情報を集め、どう売りたいかを考えることが必要です。

不動産会社選びや売却価格の決定などはとても重要。

高い売り物のため、安易に決めず、信頼できる業者選びや相場感を把握しておくなど、しっかりと準備して焦らずに取り組みましょう。

また、住宅ローンの残債も確認しておく必要があります。売却の際には仲介手数料や税金などの費用も必要なので、必要経費として手元に残せるかなども確認しておかなければなりません。

相場を調べる

不動産には相場価格があります。

その時々の経済状況などによって価格は変動するので、今どのくらいの相場なのかということを調べて知っておく必要があるのです。

相場を全く調べずに不動産屋に行ってしまうと、「このくらいの価格で売れるでしょう」と言われた金額が妥当なのかどうなのかも判断できません。

悪質な業者はとにかく仲介手数料を早く得たいがために、理想の価格とはかけ離れた安い金額を提示してくるかもしれません。

うっかり騙されないためにも、周囲の同様の物件がどのくらいの価格なのかを調べておくことが大事です。不動産相場の調べ方をチェックしてみてください。

時価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査といった国土交通省が公表しているものは参考になります。

また、戸建てやマンション売却であれば、個別取引の価格情報が提供されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」も参考になりますよ。

また、売り出したい不動産がある地域で、自分が売ろうとしている家やマンションなど条件が近い物件をチラシやWEB情報から確認することでも相場を知ることができます。

必要書類を揃える

相場を調べた後は、不動産売買に必要な書類を揃えましょう。

  • 売買契約書、重要事項説明書
  • 登記簿謄本
  • 図面、測量図など

これらの書類は今すぐなくても大丈夫なものですが、実際に売る時には必要になるものなので揃えておいたほうがいいです。

土地、戸建て、マンションなどで異なる書類もあるので、事前準備しておくと安心ですよ。

また、査定を依頼する際にもできるだけ詳細な情報があった方が正確な査定ができるので書類があると便利です!

隣家との境界確定

マンションは気にしなくても良いですが、一戸建てや土地を売却する際にはお隣の土地との境界線がどこなのかということを確定させる必要があります。

境界の杭がきちんとしていて図面通りの境界になっていれば問題ありません。

しかし昔から住んでいて境界が曖昧になってしまっている場合などは、売る際に「境界確認書」を提出して欲しいと言われるでしょう。

境界確定をするには作業が数ヶ月かかりますから、もし曖昧になっている場合には早めに作業に着手しておくことをおすすめします。

不動産会社選びが何より大事!査定と媒介契約

不動産をできるだけ高く、そして早く売るには不動産会社選びが何よりも重要です。

不動産会社にはそれぞれ得意とする分野があるので、自分の売りたい不動産とあっている会社を選ばないと、なかなか売れないということにもなりかねません。

それでは、不動産会社の選び方と契約の方法について説明しましょう。

まずは査定を依頼してみよう

相場を調べて書類を揃えたら、いよいよ査定をお願いしましょう。

査定は不動産屋によって違いますので、1社に絞り込まずに、複数の業者に査定を依頼して、理想の価格で売ってくれそうな会社を探すことが大事です。

でも早く売りたいし、時間無いし…という方、安心してください。

無料で複数社の見積もりが受け取れるサービス「不動産一括査定」を利用すれば、家に居ながら短い時間で、複数の不動産業者の見積もりを手にすることが出来ます。

実際に一括査定を受けてみると、思いのほか価格にばらつきがあるものです。

なぜそのような査定額になるのか、詳しく説明をしてもらい、信頼できる不動産会社を見つけることが大事です。決して価格だけで選ばないようにしてください。

不動産は査定価格通りに絶対に売れるというものではないため、なぜその価格で査定したのか根拠をよく聞くことで、その会社の売り方、実績などが分かってきます。

そうやって査定してくれたのか、ということがわかれば不動産会社を選びやすくなります。

不動産屋を絞る

不動産屋の選び方にはいくつかポイントがあります。

まずは、名の知れた大手の不動産会社にするのか、それとも地域密着型にするのか。

集客力や安心感が欲しいという方は大手の方がいいかも知れませんが、顧客が多い分きめ細かいサービスは期待できないかも知れません。

逆に地域密着型なら、名前は知れていなくても一人一人のお客様に丁寧に対応してくれたり、地域の情報に精通しているので、意外とすぐに買い手を見つけられる可能性もあるのです。

大手も地域密着型もそれぞれメリット、デメリットがあるので、自分が不動産屋に何を求めるのかによってもは違ってくるでしょう。

どんな物件を得意としているのかなども不動産会社によって特徴があります。

土地を売りたいなら土地が得意な会社を選びたいですよね。マンションを売りたいならマンション売却を得意とする会社の方が早く、高く売れるでしょう。

売りたい物件によって、得意とする分野をよく調べてから不動産会社を選ぶことも大事です。

媒介契約を結ぶ

一括査定などを利用して、今後の売却活動をお願いしたい!という不動産会社を絞ることができたら、不動産買取にするか、不動産仲介にするのかを決めましょう。

仲介を依頼するためには媒介契約というものを結びます。

媒介契約には3種類あります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

どうやって売っていきたいのか、売却方針によって契約の形が変わってきますので、それぞれの特徴をしっかり理解した上で契約することが大切です。

売り出し価格を決定する

希望価格は提示しつつも、不動産会社からの査定価格やそのときの市場価格、売却事例などをもとに、売出し価格は慎重に決めましょう。

売却活動が成功するかどうかに大きく関わってきます。

不動産売却では、買い手側とほぼ価格交渉が発生するため、少しでも高く売りたいのであれば、値下げされるであろう価格分も考慮して価格を決めていくほうが良いでしょう。

売り出し価格を上げたいからという理由で、リフォームをした方がいいの?という意見もありますが、安い中古物件を購入し自分の好みのリフォームやリノベーションをしたいという人もいます。

また、リフォームしたことで買い手にとって魅力的でなくなってしまうケースもあるので、慎重に考えた方が良いです。

不動産の売却活動で押さえておくべきポイント

不動産会社と媒介契約をしたら、いよいよ売却活動の始まりです!

不動産会社の仲介による販売活動が始まると、WEB広告やチラシ、情報誌などの広告掲載、不動産流通標準情報システム(レインズ)への物件登録などで、物件売却に努めてもらえます。

しかし、すべて不動産会社に任せっきりにしていては理想の価格では売れません。売買契約締結後のトラブルもなしでいきたいですよね。

ではどのようなことに注意をして、売却活動に関わっていけば良いのでしょうか。

内覧も視野に物件を良い印象に!

自分たちが売りに出している物件を気に入ってくれた方が、実際に物件を見てみたいとなった場合、内覧に訪れます。

この物件ならこの価格でも納得!と思ってもらえるように心がけてください。広告も内覧も、パッと見たときに「この家、いいな」という印象が大事!

不動産という高い買い物なので、なかなか決断できません。こういった部分で買う気がなくなってしまったり、減額を迫られてしまうポイントになってしまう可能性も!
  • 明るい
  • 清潔感がある

こういった、誰でもいいなと感じるポイントを大切にしてくださいね。

古い建物なら、売れないだろうと諦める前に、インスペクションを利用するというのも一つの方法です。

また、売り主である自分たちの印象も大事!明るい雰囲気で対応するようにしましょう。

家を高く売るためには、何よりも第一印象が大事です!

住み替えの場合、売るのと買うのはどちらが先か

まず、不動産を売る時に考えなくてはいけないこと、それは、

  • 売りが先か
  • 買いが先か

つまり、住み替えのタイミングですね。

まず売ってから新居を見つけるという場合には、時間をかけて売ることができるので、理想の高値で売れる可能性があります。

しかも、売れた金額で新居を購入しますので、どのくらいの家が購入できるのかということもわかりやすいですね。

しかし家が売れたら引き渡しまでに出て行かなくてはいけません。

その間に新居が見つかる(または目星をつけておいたところを無事に買える)なら問題ないのですが、そうでない場合には一度仮住まいに引っ越さなくてはなりません。

仮住まいとなると、引越し費用や家賃など余分な費用がかかってきます。

では買いを先行し、先に新居を買って引っ越してしまうというパターンはどうでしょうか。

もう新居がありますので、仮住まいを確保する必要はありません。ゆっくり売却の準備を進めることができるでしょう。

しかしいつ売れるのかわからないのが不動産です。

ローンが払い終わっていれば問題ないですが、残っている場合には古い家のローンと新居のローンとが二重になり、売れるまではやや金銭的に厳しくなるでしょう。

売りと買い、どちらを先行させるかは、新居の価格やローンの残額によって違ってきますので、不動産屋とよく相談して決めた方がいいですね。

なかなか売れない!早く売るためには

せっかく売却活動を始めたのに、なかなか買い手がつかなくて焦ってしまうこともあります。

そんな時にはいくつか見直すポイントがあります。

  • 売却価格は相場とかけ離れていないか
  • 広告は魅力的か
  • 広告はたくさん出ているか
  • 内覧に来てもらう工夫をしているか

もしも不動産屋の売却活動が不十分だと感じたら、契約の見直しも視野に入れなくてはいけません。

不動産は売り出してから時間が経つほどに売れにくくなっていきます。早期に売るためには不動産屋と協力して「魅力的な物件」にしていきましょう。

また、もし物件に不具合がある場合(物件の瑕疵)は、隠さず伝えましょう。売買契約締結後のトラブルになりかねません!

売買契約を締結!ポイントは?

買い手がついたら、購入申込書(買付依頼書)が仲介業者を通じて届きます。

  • 価格
  • 支払い方法
  • 引き渡し希望日

これらをしっかりと確認し、契約締結日と場所を決定します。そしていよいよ売買契約です。手付金を受け取るタイミングです。

ここで注意して欲しいのは、売買契約は難しくてわからないからと適当に済ませないこと!

契約をするというのは法律行為です。売買契約書の中で見落としてしまった点があったとしても、書いてある通りになるのが法律行為です。

あとあとトラブルが起きて、「知らなかった」と言っても通用しませんので、難しくても細部まで理解し、納得した上で契約を結びましょう。

引き渡し日が決まったら、引っ越し手配をし、引渡し日までに引っ越す必要があります。各種手続きを済ませておきましょう。

引き渡し当日には、売却不動産の最終状況確認を買い主立ち会いのもと行います。また、残金支払や登記申請も必要なので、平日の日中に都合が良い日を引渡し日に設定することをおすすめします。

もし残金支払がなかったら、買い主が残金を支払うまで不動産の引き渡しを拒否できます。(同時履行の抗弁権を行使)

また、住宅ローンの解約、住み替えローンの場合はその手続き、抵当権抹消の手続きなども必要です。

住宅ローンが残っていたら、まずは解約して抵当権の抹消手続きをする必要があります。売れた代金を充当してローンの残債を全て返済し、物件を引き渡す「同時決済」が一般的です。

不動産売却は「売りたい不動産を売っておしまい!」ではありません。

知っておきたい、不動産売却にまつわるお金の話

不動産を売ったら、売れたお金が入ってくるだけではありません。

不動産売却の費用は、出て行くお金もたくさんありますので、どのような費用がかかるのかということについても知っておいてください。

不動産売却にかかる諸費用

まず、不動産屋に支払う仲介手数料がありますね。これは売れるまではかからないお金ですが、売却が決まれば支払うお金です。

売却した利益が出れば所得税もかかりますし、手続きをしてくれた司法書士への報酬なども必要です。

売れた金額がそのまま利益となるわけではありません!

売れたら支払う仲介手数料

さて、不動産屋に支払う仲介手数料ですが、依頼するときではなく、売買が成立したとき支払うものです。

金額は不動産会社によって違いますが、法律によって上限額が決まっています。その上限以上に請求されることはありません。

大手の不動産会社ですと値引きをしてもらうことは難しいですが、地元の不動産会社なら交渉の余地はあるかもしれません。

売却益にかかる税金の額

不動産にかかる税金ですが、売れた金額にそのまま税金がかかるわけではありません。

仲介手数料などかかった経費を差し引いて、それでも利益が出た場合に、その利益に対してかかるものです。

ただし、税金の種類によっては売却益が出たかどうかに関わらずかかるものもあるので注意しましょう!

不動産売却後の確定申告

不動産が無事売れた!で終わりではありません。

不動産売却により利益が出た場合は、譲渡所得として区分されます。他の所得とは税額計算の方法が異なるので、不動産売却後の確定申告は必須です。

所得税・住民税などの税金納付をしなければなりません。

特別控除や買い替え特例などが受けられる場合があるので、損しないためにしっかり確認しておいてくださいね。

サラリーマンの方は特に注意してください。通常の年末調整では差し引きできませんので、お給料とは別の収入として申告する必要があります。

物件が居住用でも投資用でも確定申告は必要になりますので、早めに手続きをするようにしてください。

ただし、せっかく売れたけど利益はマイナスだった、という場合には申告は必要ありません。

不動産売却は事前の調査と不動産会社選びがカギ!

不動産の売却は初めてだという人が多いと思いますが、手順を知っておけばスムーズに進めていくことができるでしょう。

売りたい不動産が、一戸建て、マンション、土地で異なっても、大体の流れは同じ。相場を知るなどの事前準備をしておくことはとても大切です。

高く、早く売るためには「事前の調査と不動産会社選び」がカギになります。

不動産一括査定を上手に利用し、複数の不動産会社の中から自分たちに寄り添ってくれる、信頼できる担当者を見つけることができれば、きっとあなたの不動産売却は良いスタートをきることができますよ。

いい担当者が見つかれば、理想の価格で売れる確率もグッと高まります!!

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