不動産を売りたい!売却の媒介契約は主に3つ!一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約を徹底比較

不動産を売却する場合、様々な知識が必要なので不動産会社と契約を結んで売却をします。

不動産会社との契約方法は3種類あり、それぞれにメリットや注意点があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

そこで、3つの契約方法を比較し、向いている契約方法を選びましょう。

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複数の不動産会社を契約を結べることが特徴!一般媒介契約

一般媒介契約とは、どのような特徴を持つ契約方法なのでしょうか。

複数の不動産会社と契約できる!比較するのには便利

一般媒介契約は、3種類の中で唯一複数の不動産会社と契約ができる方法です。

一般媒介契約の特徴
  • 2社以上の不動産会社と契約可能
  • 自己発見取引が可能
  • 契約期間に法令上の定めはない(行政指導によると3か月以内)

自己発見取引とは、親戚や友達など自分で見つけた相手との不動産会社を通さない取引のことです。

自由度が最も高いのが、一般媒介契約です。

一般媒介契約には、2つのタイプがあります。

タイプ 特徴
明示型 複数の契約をするとどの会社と契約したか通知する必要あり
非明示型 契約している会社の有無やどの会社なのかを通知する必要が無い

活動報告の頻度やレインズへの登録義務に法令上の定めが無い

一般媒介契約の場合、販売活動について法令上の定めがありません。

  • 活動報告の頻度が定められていない
  • レインズへの登録義務も法令上定められていない
レインズ(指定流通機構)とは
不動産会社のネットワークシステム。加入する不動産会社は、情報の登録や検索が行える。

レインズに登録された情報を元に不動産会社は物件探しをするため、登録されていると買い手が見つけやすくなります。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットやデメリットを確認しましょう。

一般媒介契約のメリット
  • 複数の不動産会社に依頼可能
  • 比較検討ができる
  • 情報を広く伝えられるので目に留まりやすい

不動産会社を比較したい時には、便利です。

一般媒介契約のデメリット
  • 不動産会社は自社を通して契約が成立しないと費用が回収できない
  • 不動産会社は費用面を考えるので積極的な販売活動がしにくい
  • 販売活動期間が長くなり売れにくくなる
  • 多くの会社に依頼し過ぎるとあちこちに情報が掲載され売れ残り感が出る
  • 複数の不動産会社と連絡を取るので煩雑
  • 依頼先の不動産会社によっては情報をあまり載せてくれないことも

あまり多くの不動産会社とは契約しない方がいいでしょう。

契約は1社としかできないが自己発見取引は可能!専任媒介契約

次に、専任媒介契約の特徴について見ていきましょう。

契約できる不動産会社は1社だけ!自己発見取引はOK

専任媒介契約では1社としか契約ができませんが、自己発見取引が可能です。

専任媒介契約の特徴
  • 1社の不動産会社のみと契約
  • 自己発見取引が可能
  • 契約期間は 3か月以内

複数の不動産会社と契約すると、違約金が発生します。

法令で活動報告の頻度やレインズへの登録義務が決まっている

専任媒介契約の場合、販売活動について法律上の取り決めがあります。

  • 活動報告の頻度は2週間に1回以上
  • レインズへの登録は媒介契約を結んで7日以内に行う

売り手に活動報告をする頻度が決められているので、定期的に報告を受けることができます。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットやデメリットを確認しましょう。

専任媒介契約のメリット
  • 自社で契約が成立させられるので積極的に販売活動をしてもらえる
  • 不動産会社の担当者も熱心に取り組んでくれる
  • 不動産会社によっては特典がつくことがある
  • 連絡を取りやすい
  • 自己発見取引ができる

1社とだけ連絡を取ればいいので、スケジュール管理も楽です。

専任媒介契約のデメリット
  • 不動産会社選びに失敗すると上手く売れない
  • 悪徳な不動産会社を選ぶと囲い込みに遭うことも

専任媒介で不動産を売るには、不動産会社選びが重要です。

囲い込みとは
自社で売り手からも買い手からも仲介手数料を受け取ることを目的として、他社が仲介している買い手に不動産を紹介しないこと。

囲い込みに遭わないための対策法とは、何でしょうか。

  • レインズでのステータスを見て状況と異なることが無いかをチェック
  • 売り手・買い手両方の仲介をすることへのこだわりなどを担当者に確認

自由度は最も低いが販売活動に力を入れてもらえる専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴も、詳しく見ていきましょう。

自己発見取引も不可能!1社のみと契約をする専属専任媒介

専属専任媒介契約も、契約できるのは1社のみです。

専属専任媒介契約の特徴
  • 1社の不動産会社のみと契約
  • 自己発見取引も不可能
  • 契約期間は 3か月以内

自己発見取引もできないので、自由度という点では最も低くなります。

活動報告の頻度はほかの契約方法よりも密

専属専任媒介契約の場合、活動報告の頻度は最も高くなります。

  • 活動報告の頻度は1週間に1回以上
  • レインズへの登録は媒介契約を結んで5日以内に行う

制約は大きいですが、フォローは手厚くなっています。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットやデメリットを確認しましょう。

専属専任媒介契約のメリット
  • 自社で契約が成立させられるので積極的に販売活動をしてもらえる
  • 不動産会社の担当者も熱心に取り組んでくれる
  • 不動産会社によっては特典がつくことがある
  • 連絡を取りやすい

積極的な販売活動が期待できるなどのメリットがあります。

専属専任媒介契約のデメリット
  • 自分で見つけた相手との取引もできない
  • 不動産会社選びに失敗すると上手く売れない
  • 悪徳な不動産会社を選ぶと囲い込みに遭うことも

やはり、不動産会社選びが重要です。

不動産会社が熱心に活動してくれる!お勧めの契約法は専任媒介契約

3種類の契約法の中で、多くの人にとって最もお勧めなのは専任媒介契約です。

専任媒介契約が最もお勧めの理由

専任媒介契約が最もお勧めだと言える理由を、確認しましょう。

  • 自社で売買契約を成立させられるので活動に力を入れてくれる
  • 販売活動に人件費・広告費がかけられる
  • 特典がついてくることも
  • 連絡が楽でスケジュール調整もしやすい
  • 自己発見取引も可能

一般媒介契約では、他社に先を越されると販売活動が無駄になるので営業に力が入れにくいものです。

不動産会社によっては、特典がついてくることもあります。

  • ホームステージング
  • 買取保証
  • 仲介手数料の割引
  • つなぎ融資制度の利用

自己発見取引が可能なことも、メリットです。

  • 親戚
  • 友達
  • 知人
これらの人に売却する可能性がある場合、専属専任媒介契約を結ぶと不動産会社を通して取引をしなければいけなくなります。そうでない場合は、専属専任媒介契約でも構いません。

専任媒介契約で売却を成功させるコツ

専任媒介契約のデメリットを避けるために大切なのは、不動産業者選びです。

不動産会社選びのコツ
  • 売却プランが明確か確認する
  • 査定の根拠が明確か確認する
  • 連絡が繋がりにくくないか確認する
  • 質問に対する回答がわかりやすい不動産会社を選ぶ
  • その地域に詳しい不動産会社を選ぶ
  • 売りたい種類の不動産の売却実績に着目する

マンションを売りたいならマンションの売却実績を、土地を売りたいなら土地の売却実績をチェックして過去に多くの取引を成立させている不動産会社を選びましょう。

中でも、特にお勧めの不動産会社の特徴とは何でしょうか。

依頼すると不動産が特に売れやすい不動産会社
仲介手数料のうち、インセンティブの意味合いで1%程度を買い手側の不動産会社に支払ってくれる不動産会社。レインズに登録する際に「手数料1%出し」の表示をしてくれる。ただし、対応できる不動産会社は少ない。
手数料が上乗せで受け取れるので、買い手を探す不動産会社が見込み客を多く連れて来てくれることから成約率が上がります。対応してくれる業者は少ないですが、この方法で引き受けてくれる会社なら安心です。

どうしても絞れない場合のみ一般媒介契約に

売却を任せたい不動産会社が複数あってどうしても絞れない人は、一般媒介契約が向いています。

その場合、契約終了時に次のような選択もできます。

  • 一般媒介契約を結んだ会社の中から1社に絞って専任媒介契約を結ぶ
  • 別の不動産会社と新たに契約をする

また、超人気物件を売却したい場合、購入希望者が多く不動産会社には左右されないので、例外的に一般媒介でも構いません。

どの契約方法でも契約期間中に紹介された買い手との直接の取引は禁止

3つの契約方法のいずれを選んだ場合でも、禁止されていることがあるので注意しましょう。

すべての契約方法で禁止されていること
契約終了から2年間は、契約期間中に紹介を受けた買い手との間で直接取引をしてはいけない。
売り手が意図的に契約期間が終了するのを待って、仲介手数料を支払わないようにするのを防ぐためです。直接取引をしても仲介手数料が発生しますし、損害賠償請求を受けることもあります。

専任媒介契約はメリットも多く自己発見取引も可能なのでお勧め!

専任媒介契約は、自社で契約が決められるので不動産会社が力を入れて販売活動を行ってくれますし、自己発見取引も可能なのでよりよい条件で不動産を売却できる可能性もあります。メリットが大きいので、お勧めの方法です。

自己発見取引をする予定がなければ、専属専任媒介契約もお勧めです。

一般媒介契約は、どうしても絞れない場合や人気の不動産を売却する場合に選びましょう。

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