失敗しないマンション買い替え術!3つの方法を比較

今住んでいるマンションを売って新しい家を購入したいと思ったときに、何から手をつけたら良いのかわからずお困りではありませんか?

売る方が先なのか、新しいマンションに移る方が先なのか。売り方、売るタイミングなど考えることは山ほどありますので、初めてだとわからないことだらけですよね。

そこで今回は、マンションの買い替えの手順やかかる費用、スムーズに作業を進めるコツなどについてご紹介します。

失敗しないマンション買い替えの参考にしくてください。

先に知っておくべきマンション買い替えの基礎知識

マンションの買い替えは、売るのと買うのをどちらを先にすれば良いか迷いますね。

ただ購入するだけならじっくり考えればいいですが、売却も同時に進めていかなくてはいけないので、スケジュールを考えて計画を立てていかなくてはなりません。

スケジュールを立てる

買い替えは、売却と購入を同時に進めていくことになります。

◆売却

  1. 不動産会社へ査定を依頼
  2. 媒介契約を結ぶ
  3. マンションが売れる
  4. 物件を引き渡す

◆購入

  1. 物件を探す
  2. 契約を結ぶ
  3. 入居

という流れになります。

実際にはマンションの売却活動を進めながら、売れそうだと思ったところで仮住まいを探して移り新居を探す、というパターンが多いでしょう。

期間的には3ヶ月〜半年くらいかかると思ってください。

不動産会社選びが何より大事!

売るのも買うのも、同時に行うのは大変ですi。だからこそ信頼できるパートナー選びが非常に重要です!

売れるかどうかは不動産会社の担当者の腕一つ、といっても過言ではありません。

また、信頼できる不動産会社かどうかを判断するのは知名度ではありません。大きな会社なら安心かというとそうではないので、

  • マンションの買い替えの経験が豊富か
  • 住んでいるエリアの情報をどれだけ持っているか

など、マンション売却の実績が大事なのです。

本当に親身になって話を聞いてくれるか、担当者と信頼関係を築けるかということもとても大切です。

買い替えのタイミング

買い替えのタイミングはいくつかあります。

急な転勤など引っ越しを余儀なくされることもありますが、他にはこのようなタイミングで買い替えを検討してみてはいかがでしょうか。

  • 住宅ローンの借り換え
  • 今住んでいるマンションの築年数が10年を超える前
  • 給湯器などの設備が古くなってきていると感じるとき
  • 子供の進学に合わせて

など、いろいろと理由がありますよね。

子供の成長とともに個室が必要になることもありますし、逆に子供が独立して人数が減るということもあるでしょう。

特に、築年数が大事です。10年を超えると売却価格もガクッと下がる傾向にあるので、買い換えるのであれば10年を超える前がおすすめです。

また、時期については人事異動や進学によって人が動く春や秋がベストなタイミングです。

2〜3月は引っ越しが増える時期ですから、買い手もたくさんいます。

ローンはできるだけ完済する

マンションの買い替えをするならば、できればローンは完済しておくのが基本です。

ローンが残っているとその物件には抵当権が設定されています。抵当権が残っている物件を買おうとするひとはいませんよね。

しか抵当権を抹消するにはローンの完済が条件です。つまり、ローンを返し終わらないと抵当権が残ったままになってしまいます。

そうはいっても買い替えの前にローンを完済できる人は少ないです。 そんなときは、売却と同時に完済するか、ローンの組み替えなどの方法があります。

売却するときにかかる費用

マンションを売却するにも費用がかかります。一番大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料でしょう。こちらは法律によって上限が決められていて、

(売却額×3%)+6万円+消費税

3000万円で売れたとすると、96万円+消費税ということになります。

他には、

  • 印紙税
  • 繰上げ返済の手数料
  • 抵当権抹消のための費用
  • 譲渡所得税

およそのめやすとして、マンションの売却額の5〜7%ほどといわれています。

新居の購入時に必要な費用

購入にももちろん費用がかかります。購入にかかる費用は売却と比べると若干高め、5〜8%といわれています。

こちらも売却と同じく仲介手数料がかかります。計算方法も同じです。

他に、

  • 住宅ローンの事務手数料
  • 印紙税
  • 火災保険、地震保険など
  • 引っ越し費用等

売却と同じくらい費用がかかることを考えると、どのくらいの価格で売るかということが非常に大事になってきます。

先に売るか買うか、買い替えの3パターン

マンションの買い替えには3つあります。

  1. 売却してから新居を買う(売り先行)
  2. 新居を買ってから売る(買い先行)
  3. 買取

どの方法で行くかは、資金の余裕具合や売却にかけられる期間によっても違ってきます。

できれば同じタイミングで進めていき、売れると同時に新居を購入することが理想ですが、なかなか売れないことも考えて計画を立てることが必要です。

資金に余裕がある場合は「買い先行」

資金に余裕があってマンションを売却したお金をローンの返済にあてなくてもいいのであれば、先に新しい家を買うという「買い先行」ができます。

メリットとしては、引っ越しが1回で済むということです。今住んでいるから新居に引っ越して、そこで売れるのを待てばいいので引越しにかかる費用が節約できますね。

売れたらすぐに引っ越し!という慌ただしさもありません。新居選びをじっくりできるというのも魅力です。

ただし、今のマンションが思ったようにすぐ売れないという事態はあり得ます。

ローンが完済できていればいいのですが、残っている場合には二重のローン支払いになるのでかなり辛くなるでしょう。

また、高く売れることを期待していたのに思ったよりも低くなってしまったという場合に、ローンが残る可能性も考えておかなくてはなりません。

そういった意味でも、買い先行はローンが完済できているか、かなり高い売却益が見込める時だけです。

買いたいと申し出てくれている人でもいれば確実に売却できるのですが、そのような知人でもいない限りはなかなか選択しづらい方法です。

売却金を資金にするなら「売り先行」

普通の方はローンが残っていることが多いので、今住んでいるところの売却が先になります(売り先行)。

売り先行なら、売却益を把握してから新居を購入できるので、予算が立てやすいというメリットがあります。

一方で、売るためにはいったん仮住まいに移る必要があるので、引っ越しを2回しなくてはなりません。仮住まいも理想のところがすぐに見つかるとは限らないので、面倒と言えば面倒です。

しかし、多少の面倒があっても、ローンが残っている人は確実な資金計画が立てられる売り先行をおすすめします。

売り先行なら売却額を把握してから新居を購入できるので資金的なリスクは少なく、堅実な買い替えができるでしょう。

買取をしてもらうという方法

多少価格が下がっても確実に売りたいという場合には、不動産会社による買取も検討してみましょう。

仮住まいを探す必要もないですし、仲介手数料もかかりません。買い替えに手間をかけたくない、さっさと売って新しいところに移りたいという場合には買取が確実でしょう。

価格は相場よりも2割以上やすくなってしまうため高く売ることができませんが、早く売りたい人には向いている方法です。

マンション買い替えの具体的な手順、流れ

マンション買い替えのパターンについてわかったところで、実際の買い替え手順についても説明します。

無理のない資金計画を立てることが大事

売り先行でも買い先行でも、一番大事なのが資金計画です。お金が有り余っているなら別ですが、大抵はそうではありません。

  • 現在の貯蓄額
  • ローンが無理なく完済できるか
  • 新居購入にどのくらいの借り入れができるか

残っているローンと新たに組むローンとのバランスを考えなくてはいけないというところが、初めてマンションを購入した時との違いです。

売却、購入それぞれに費用がかかりますから、単純に売れたお金を丸々買い替え資金にはできません。

収支がマイナスにならないように、想定していた金額で売れなかった時のことも考慮して、新居の購入費を考えてください。

売り先行か、買い先行かを決める

自分の資金の状態を考えて、売り先行でいくか、買い先行でいくかを決めます。

基本的には売り先行で考えましょう。

複数の会社に査定を依頼する

どちらの方法でいくにしても、今のマンションの価値を知るためには複数の不動産会社に査定を依頼します。

一社だけで決めてしまうのは危険です。比較対象がないとその査定額が適正かどうかがわかりません。

また、複数に依頼したからといって高い査定額を出してきたところがいいとも限らないので価格だけで決めるということもしないでください。

大事なのは、なぜその査定額を出してきたのか、根拠を明確に説明できるかどうかです。その説明に納得できる会社にお願いするようにしましょう。

契約の種類を決める

査定額の説明を聞いて、いざ契約するとなると、3種類の契約方法があります。

  1. 専属専任媒介契約:一社のみと契約し自分では売却活動ができない
  2. 専任媒介契約:一社のみと契約するが自分でも買い手を見つけることができる
  3. 一般媒介契約:複数の会社と契約できる。自分でも売却活動ができる。

その他、レインズへの登録義務や販売状況の報告義務などの違いがありますが、どの方法が良いかよく検討する必要があります。

一般的には、専任媒介契約か専属専任媒介契約が良いとされています。

ローンが完済できない場合

売却の前にローンを完済できない場合には、売却益を返済にあてなくてはいけなくなりますね。

しかし売ったお金でもローンがまだ返済できない場合には、

  • 買い替えローン
  • つなぎ融資

など、新たなローンを組む必要があります。問題は、どのくらいの額が残るかということでしょう。

新しく買う家のローンに残りのローンを足して、十分支払いができるという状況ならばいいのですが、もしそれが厳しい場合は考え直した方が良い場合もあります。

もう少しローンの返済を進めて、それから買い替えを検討した方がいいかもしれません。

マンション買い替えで失敗しないために知っておいてほしいこと

マンション買い替えの手順がお分かりいただけたところで、いくつか注意してほしいポイントについてもお話しします。

不動産会社の査定額を鵜呑みにしないこと

査定額を出してもらうと、その金額で売れるのかと思ってしまいがちですが、そうではありません。

査定額とはあくまでも不動産会社が想定する相場価格であったり、このくらいの金額で売りたいという価格です。

しかも、契約を結びたいがために、相場よりも高い価格を出してくる会社もあるので注意が必要です。

実際には、売却価格というのは買い手との交渉で決まるものです。査定額で売れるわけではないので、査定額を鵜呑みにして買い替えを計画してしまうとあとで資金計画に狂いが生じてしまう可能性があります。

相場価格をしっかり調べること

不動産会社の査定額を鵜呑みにしないためにも、近隣の相場価格を自分でもしっかり調べてください。

もしも似たようなマンションで、3000万円で何ヶ月も売れ残っている物件があるならば、その価格以上では売れないということです。

それよりも低い価格をつけないと売れ残る可能性があるので、早く売ってしまうためにもどのくらいの価格が妥当なのかを事前にきちんと調べましょう。

売り時をよく見極めること

真夏など、不動産の需要の少ない時期に売り出してしまうとなかなか売れない、二重ローンで大変ということにもなりかねません。

「買い替えのタイミング」のところでもお話ししましたが、自分が売りたいタイミングではなく、需要のあるタイミングを狙って売り出すことが重要なのです。

マンション売却は3ヶ月〜半年が目安といわれています。それ以上たつと「売れ残り」のイメージがついてしまい、なかなか売れなくなってしまいます。

だからこそ、売り出す時期を見極めなくてはなりません。人が動く2〜3月に売り出しができるように準備をしましょう。

売れるときに売ってしまうこと

できるだけ高い価格で売りたいと誰しも思いますが、市場はいつどう変化するかわかりません。

あなたのマンションの売り出し価格が相場と同じくらい、それほど高くはない価格だったとしても、同じようなマンションが同じ時期に安く売り出されていたら、やはりそちらに買い手がついてしまいます。

早く売るためには、競合の調査も欠かせません。

もしも競合するマンションが自分のところよりも安く売っているならば、思い切って価格を下げて売ってしまうということも検討する必要があります。

マンションは売れる時に売らないと、本当に売れ残ってしまいます。売れ残るよりは、多少価格を下げてでも早く売ってしまった方が得策です。

内覧者に良いイメージを持ってもらうこと

せっかく内覧に来てくれた方に一発で購入を決めてもらうには、どれだけ第一印象を良くするかが最大のポイントです。

それは、部屋の印象もありますし、売主の印象もあります。

掃除をしっかりとし、部屋に入った時に、

  • 明るい
  • 清潔感がある

と思ってもらうことは非常に大切です。新築ではないのですから、いかに生活感を出さないようにするかを考えてください。

また、購入にあたって感じている不安や疑問に思っている点を解消してあげられるように、内覧者の質問には丁寧、かつ、真摯に答えることです。

買い替え特約をつけておくこと

売り先行でいった場合でも、思わぬ物件が見つかることもありますよね。

まだ売れていないけれど理想の物件が見つかったなら、そちらを先に購入してしまおうということになった場合には、「買い替え特約」をつけておくことをおすすめします。

買い替え特約とは、「○月○日までに○円以上で手持ちのマンションが売れなかった場合にこの契約を解除する」という契約のことです。

つまり、期限までに一定の額で手持ちの物件が売却できなかったら、新居の売買契約を白紙に戻すという契約なのです。

万が一売れなかった時の備えですが、売主が同意してくれなければ特約をつけることはできません。

人気のある物件であれば、別にその人でなくても他の人に売ることができるでしょう。売主としては買い替え特約をつけるメリットがありません。

なかなか売れていない物件だと特約を付けられる可能性はありますが、全ての物件につけることができるわけではないということは覚えておいてください。

しっかり勉強してから買い替え計画を立てることが大事!

マンションを売却するだけでも大変なのに、同時に新居探しもしなくてはならないので、買い替えは非常に面倒なのです。

しかも思った通りにことが進まなことも出てきますから、何パターンかのシミュレーションを考えておき、臨機応変に対応することが大切です。

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